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ブログ一覧
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家づくりのコスト削減法（建築編４）
「収納は多いに越したことはない」 現在住んでいるところが、 収納が少なくそれを原因として家が片付かなかったり はみ出た荷物によって部屋が圧迫されているとしたら、 そうならないように新しい家には 収納を出来るだけ多く作っておきたいとお考えになると思います。 また、先に建てた友人からも 「収納が足りないからもっと作っておいたらよかった・・」 という言葉を聞くこともあるでしょうから なおのこと、家を建てる時は収納に過敏になってしまうと思います。 しかし、収納とて 作り過ぎは面積の増加につながり返済負担が増加し 貯蓄（積立投資）資金を食い潰す原因になりかねないし、 作り方によってはコストが増えた反面、 分量はほとんど増えてなかったという事態も引き起こしかねないので、 正しい図面の見方と作り方を知っていただく必要があります。 おはようございます。 相馬です。 まず基本として知っておいていただきたいことが、 収納は「管理のしやすさ」が大事であるということです。 例えば、一般的に収納の奥行きは 91cmで作られることが多いのですが、 ほとんどの持ち物がこの半分の奥行きでおさまることから この収納は床面積のわずか半分しか有効活用出来ません。 手前に物を置いてしまうと 奥に置いてある物が取り出しにくくなるし、 奥に置いてあるものを忘れてしまう可能性が高くなるからです。 要するに管理がしにくくなるというわけですね。 他方、これを教訓として 奥行きを半分にし、逆に幅を2倍にすると 床面積は全く変わらないまま（＝コストを増やすことなく） 収納の分量を2倍にすることが出来るし、 手前に何かを置くこともないため、 非常に管理がしやすくなります。 かつ、2m40cmある天井高を有効活用して棚を設置すれば、 さらに分量を増やすことが出来ます。 棚板が2枚だと80cmずつの高さになりますが、 これだと壁に余白が生じるのに対し、 棚板を５枚に増やせば40cmずつの高さになり、 余白を生むことなく壁面を使い切ることが出来るからです。 わかりやすく数字に直してみると、 奥行き91cm×幅91cmで棚板が2枚の収納だと 2m73cm（91cm×3段）の分量しかないのに対し、 奥行きを半分、幅を2倍にしつつ、棚板の枚数を5枚にすると、 先程の4倍となる10m92cm（1m82cm×6段）もの分量になる という感じですね。 以上のような事実から 収納は「管理のしやすさ」を第一に考えていただきたいし、 それを実現するためには、 「床」の広さを追求するのではなく 「壁」の広さを追求していただきたい と思っている次第です。 ✔️「通り抜け動線」の欠点 そして、収納を考える上で もう1つ覚えておいていただきたいことが 「通り抜け動線」は分量を減らす原因になるということです。 例えば、3帖という広さの収納には 使える壁の長さが約5.2mあるのですが、 この収納を通り抜け出来るようにすると、 多くの場合、使える壁が半減してしまいます。 通路となる壁には物が置けなくなるし、 出入り口となるドア面にも物が置けなくなるからです。 その上、ドアが1本増えた分コストが上がることになるし、 スイッチも2箇所切りにするか、 センサーライトにせざるを得なくなり さらにその分コストが上がることになります。 要するに、通り抜け動線は 利便性を手に入れることが出来る反面、 コストを増やしつつ分量を半減させてしまうリスクがある というわけですね。 ゆえ、通り抜け動線に関しては、 本当にそこは分量を犠牲にしてまで通り抜け出来た方がいいのか？ ということまで熟慮した上で決めていただければと思います。 いかがだったでしょうか？ たくさん作りたいとお考えになる収納とて 闇雲に床面積を増やせば その分コストに直結することになるし、 その上、作り方次第では わざわざコストを増やしたのに分量は全く増えていないし、 かえって使い勝手が悪くなってしまった なんて事態も引き起こしかねないことを ご理解いただけたのではないでしょうか。 というわけなので、 具体的に設計に入る前に 収納の正しい見方と作り方を ぜひ覚えておいていただけたらと思います。 それでは、、、 -
家づくりのコスト削減法（建築編３）
モデルハウスや住宅展示場などを見に行くと、 リビングダイニングはもちろん寝室や子供部屋なども 広くつくられていることが多々ありますが、 ほとんどの方がリビングダイニングで大半の時間を過ごし、 部屋は寝る時だけしか使わない可能性が高いことから、 正味の話、最低限の広さがあれば充分ではないでしょうか。 昔の家は収納がほとんどなかったことから、 家具を持ち込まなくてはいけない分 部屋が広めに作られていましたが、 ここ最近の家は収納がたっぷりあって そこに全て片付けることが出来ますしね。 また、子供部屋に至っては やがて子供たちは家を出ていくため、 持て余す可能性だってあるわけですしね。 おはようございます。 相馬です。 そんなわけで、 今回は適切な部屋の広さについて お伝えしていきたいと思います。 そこに何を置くのかで 広さを決めていただくのが最良の手段だと思うので、 それをイメージしながら読んでいただければと思います。 ✔️文字通りの部屋 「寝室」は文字通り寝るだけの部屋であると共に、 隣接して大型クローゼットが設置されることが多いため、 そこにベッドをどのように置くのかで 広さを算出していただくのが 最良の手段だと考えています。 例えば、ベッドのサイズには シングル（幅90cm×長さ2m） セミダブル（幅1.2m×長さ2m） ダブル（幅1.4m×長さ2m） クイーン（幅1.8cm×長さ2m） などが存在しますが、 セミダブルを2台並べて置く場合、 2.4m×2mのスペースと その周りに通路が必要になるのですが、 さてこの場合、どれくらいの 部屋の広さにしたらいいのでしょうか。 10帖（横幅4.42m×奥行き3.51m） 8帖（横幅3.52m×奥行き3.51m） 7.5帖（横幅4.42m×奥行き2.6m） 6帖（横幅3.52m×奥行き3.51m） 4.5帖（横幅2.6m×奥行き2.6m） この場合、流石に4.5帖では 通路スペースが取れないのでちょっと厳しいですよね。 また、逆に10帖も必要かと言われると 通路としては勿体無いぐらい余白が出来過ぎるので、 そこまで必要ないですよね？ この場合、6〜8帖の中のどれかを 選ばれる方が多いと思いますが、 個人的には6帖で充分かと考えています。 ベッドを真中でくっつけて置くとしたら、 両サイドに約55cmずつ通路が出来、 かつ、足元にも60cmの通路が確保出来るわけですからね。 いかがでしょうか？ なかなか合理的な決め方だと思いません？ というわけなので、 この内容を参考にしながら 寝室の広さを算出していただければと思います。 かつ、同時に南向きにこだわらないようにも していただけたらと思います。 寝室は文字通り寝るだけの部屋であり、 基本、日が沈んでいる時間帯に使う部屋ですからね。 ✔️子供部屋も寝室と同じ そして、子供部屋もまた 寝室と同じように考えていただいていいと思います。 子供たちは小さいうちはもちろん、 自分の部屋を使うようになっても部屋に籠るのではなく 寝る寸前までリビングで過ごす可能性が高いからです。 遅かれ早かれいつかは家を出ていくわけですしね。 ゆえ、子供部屋に関しても そこに何を置くのかから逆算した部屋の広さにするのが 最良だと考えている次第です。 個人的には そこに置くのがシングルベッドと勉強机ぐらいだとしたら 4.5帖もあればゆったり使えるのでそれでいいと考えています。 逆に言うと、それ以上増やすとその余白を埋めるために 無駄な買い物（＝無駄な出費）をしてしまうことになるでしょうしね。 もちろん、これは子供部屋に限らず リビングや収納などでも言えることなんですけどね。 人間は隙間を見ると、 ついついそこを埋めたくなるという習性を持っているからです。 というわけなので、 モデルハウスや住宅展示場を見ると 部屋も広くとりたいと思ってしまうかもしれませんが、 それもまたコストに直結することなので、 必要なところと不必要なところを しっかりと見極められるようになっていただければと思います。 では、次回は広さの鍵を握る最後の場所である 「収納」についてお伝えしていきたいと思います。 この内容を知っているかいないかでコストはもちろん、 使いやすさも大きく違ってくる大切な項目です。 それでは、、、 -
家づくりのコスト削減法（建築編2）
現在暮らしている住まいが賃貸住宅だとしたら、 部屋や収納が少ないことによって 暮らしの不便さを感じている可能性が高いでしょうから、 その不満や不快さを解決するべく 過不足がないように部屋も収納もつくりたい とお考えになると思いますが、 そうなれば、どんどんコストに跳ね返ってきてしまいます。 結果、その皺寄せが ローンにのしかってくるわけですが、 それだけじゃなく無闇矢鱈に多く作ったスペースは やがて持て余すことになる可能性が高いのではないでしょうか。 ご実家の余った部屋たちのように・・・ ゆえ、弊社では 家族が最大化する現在だけに目を向けず、 家族が最小化する将来にも同時に目を向けつつ、 家づくりをしていただくことをオススメしています。 おはようございます。 相馬です。 では今回は、 面積を左右する2つ目の項目である 「部屋の数」についてお伝えしていきたいと思います。 ✔️旧「客間」兼「子供部屋」 以前に比べ来客をもてなす機会が減ったことから、 「客間」を求める方はずいぶんと少なくなりましたが、 ご実家から離れた場所に家を建てようとしている方などは、 親御さんが遊びに来た時に備えて もう1つ部屋が余分に欲しいと お考えになるのではないでしょうか。 リビングに隣接してもう1つ部屋を設えておけば、 子供たちが小さいうちには子供たちの遊び場にもなるし、 子供たちの荷物も置いておけますしね。 2階建ての方に至っては子供部屋が基本2階になり、 そうなれば子供たちが自分の部屋を使うこともなければ、 （小さな子供たちが親から離れた場所で過ごすこと自体 あり得ませんよね？） いちいち自分たちのものを 自分の部屋に持っていってくれることもないため、 リビングが散らかり放題になるでしょうしね。 そんなわけで 2階建ての家を建てようとお考えの方は、 住みやすい家にするために来客の有無に関わらず 1階に客間的な部屋を作らざるを得ないというのが 現実的な話ではないでしょうか。 コストが高くなるのは承知の上で。 ✔️新「客間」兼「子供部屋」 ゆえ、弊社ではコストをアップさせることなく 「客間」的な要素も兼ね備えた部屋を設けるために、 2階建ての家を建てるにしても 「子供部屋」は基本1階に作ることをオススメしています。 子供部屋を1階に作れば、 子供たちに使ってもらいやすくなるし、 子供たちが自分の荷物を 自分の部屋に片付けやすくなるからです。 また、親御さんが泊まりに来た時も その部屋を使ってもらいやすいからです。 親御さんが泊まりにくるのは 基本子供たちが小さいうち。 そして、子供たちが小さいうちは 自分の部屋で寝るのではなく 親と一緒に寝室で寝ているからです。 以上のような理由から、 弊社では平屋はもちろん2階建ての場合でも 子供部屋を基本1階に作ることを オススメしているというわけです。 やがて子供たちが出ていった後は、 2階から1階に引っ越して来れば 自分たちの寝室として使えるし、 あるいは、夫婦それぞれが それぞれの部屋（書斎や仕事部屋）として 使えるようになりますしね。 この他、洗濯物を干したり畳んだりするためだけの ランドリールームなども予算にゆとりがあればいいですが、 そうじゃないない場合は無くてもいいスペースではないでしょうか。 出来るだけリビングから生活感を消したいのも分かりますが、 そのために部屋を作れば それだけで冷暖房機器も含めると 100〜150万円ほどコストが上がるし、 広く作ったリビングダイニングキッチンで 子供たちの様子を見ながら 家事が出来るのが現在の家の魅力ですしね。 というわけなので、 利便性や不安やもしもの備えから どんどん家を広げたくなる衝動に駆られると思いますが、 そこにはコストがつきものであるということをご理解いただき、 現在だけじゃなく将来のことも考慮して 合理的な判断をしていただけたらと思います。 では、次回は面積を圧縮に欠かすことの出来ない 次なる要素「部屋の広さ」について お伝えしていきたいと思います。 それでは、、、 -
家づくりのコスト削減法（建築編）
建築コストを少しでも安く 抑えなければならない状況に直面した時、 パッと思い浮かぶのが使用する材料を変えたり 材料のランクを落とすことですが、 この方法は妥協した割に その期待に沿うような成果を 得ることが出来ないことが多いため、 面積縮小を優先して考えることをオススメしています。 例えば、床材を無垢材から 無垢材じゃないものに変更すれば けっこうコストが下がると 思われている方が多いと思いますが、 多くの場合、期待の半分も下がらないし、 選ぶものによったらほとんどコストが変わらない なんてこともあったりします。 また、断熱材も同じレベルの性能を有しているものでも 安価なものもあれば高価なものもあるのですが、 コストを落とすために安価なものに変えた場合、 見た目の数字はほとんど変わらないまま （高い性能値を維持したまま） コストだけが落ちるように思うものの、 実際暮らし出してみると数字だけでは分からない 「体感」が全然違ってきたりするのも事実です。 そんなわけで、 使うものに言及するより 優先して面積縮小に取り組んでいただきたいというのが 弊社からの提案なんですが、 とはいえ、普通に考えると家を小さくするとなれば 「収納足りないのでは？」とか、 「使いにくくなるんじゃないか？」とか、 「見窄らしくなるんじゃないか？」など 様々な不安が頭をよぎりなかなか実行出来ないものです。 なので、その不安を少しでも払拭していただけるよう それを実行するために知っておいていただきたい 考え方についてお伝えしていきたいと思います。 おはようございます。 相馬です。 家の面積を縮小するためにというよりは、 闇雲に家の面積を大きくしないために まず出来るだけなくしたいものが、 「なくても問題ないスペース」です。 例えば「廊下」。 どんな家にしたいのかをお聞きさせていただく時に、 「是が非でもこのスペースが欲しい！」 とおっしゃる方はほとんどいないし、 あなた自身も同じように 「廊下は絶対必要だなー」とは 思っていないのではないでしょうか。 実際、このスペースにも 部屋や収納と同じように 基礎・床・壁・天井・屋根があるので 同じだけコストがかかるのですが、 全く欲しいとも思っていない しかも、ただ通るだけの機能しか有していないこのスペースに 部屋や収納と同じだけのお金を払うのは なんだか勿体無いですよね。 このスペースがあることによって 自ずと室内ドアの本数が増え、 （１本あたり６〜７万円します） その分さらにコストアップするし、 廊下に出来る空気層がいわゆる断熱材の代わりとなり 冷暖房の道を塞いでしまうことで せっかくの高性能住宅の良さを帳消しにしてしまいますしね。 （高性能住宅の真骨頂は、冷暖房の空気を家全体に ムラなく行き届かせて温度差を限りなくなくすことです） 以上のような理由から まずカットすべきは「廊下」だと考えている次第であり、 これを実現するための最良の手段が「平屋」だと考えています。 2階建てにし2階部分に部屋を多くとればとるほど その部屋に行くための通路が必要となり 無駄に廊下を増産してしまうし、 2階建てになると 「廊下」の仲間である「階段」が必要になりますが、 階段は廊下以上にコストがかかるし、 階段があることによって上下階に温度差が生じるため、 快適な暮らしを実現するためには、 大きなコストを払うことによって上下階の空気を循環させる 空調システムなどを導入せざるを得なくなったりしますからね。 というわけなので、 まずは「平屋」を基本に考え「階段」をなくしながら 出来るだけ「廊下」をゼロに近づけること。 これを覚えておいていただければと思います。 では次回は、 面積縮小の鍵を握る2つ目の項目である 「部屋の数」について言及していきたいと思います。 それでは、、、 -
家づくりのコスト削減法（土地続編）
日当たりの良さとともに、 土地の価格を押し上げる要因となるものが 土地の広さです。 土地を広く買ってしまうと、 単純に土地代が高くなるだけじゃなく 土地に出来る余白が増え その分、外構工事費用までも 高くなってしまうからです。 ゆえ、弊社では土地を探し始める前に 建てたい家を明確にしておくことを オススメさせていただいています。 平屋なのか２階建てなのか。 面積はどれくらいになりそうなのか。 土地を探す上で必要なこの2つを明確にしておけば それを建てるために必要な 土地の面積を導き出すことが出来、 結果、無駄に広い土地をつかんでしまう リスクが限りなくゼロに近づくからです。 おはようございます。 相馬です。 例えば自分が建てたいと思っている家が オーソドックスな平屋だとして、 必要な広さが32坪前後でちょっとした庭が欲しくて 必要な駐車台数が3台だとしたら、 おそらく必要となる土地の広さは 70〜75坪ぐらいになります。 まず、必要な家の広さ32坪。 そして、家の周りで出来る室外機や給湯器を置き、 配管を通すスペースに約10坪。 駐車場が1台につき約4.5坪必要なので 3台分だと13.5坪。 （2.5m×6m=15㎡、15㎡×0.3025=約4.5坪） これに日当たりの確保も兼ねながら庭をつくるとしたら、 さらに約15〜20坪必要となるからです。 ゆえ、この場合その広さを目安として そのエリアで土地を探していくことになります。 他方、同じ平屋でも 「中庭」がある平屋を建てたいとなると 探す土地の広さが全く違ってきます。 なぜ、同じ平屋なのに全く違ってくるのかと言うと、 日当たりの確保も兼ねながら 庭をつくる必要がなくなるからです。 中庭があるということは 採光を確保する窓が自然と隣家から離れる ということでもあるため、 日当たりを確保するためのスペースが そもそも必要なくなるし、 家の中に庭があれば、 人目を気にすることなく そこでなんでも出来るようになるため、 外に庭をつくる必要がなくなるからです。 ゆえ、同じ平屋でもどんな平屋にしたいかで 探す土地の広さが15〜20坪ほど変わってくる というわけですね。 坪単価が10万円の地域でも150〜200万円違うし、 坪単価が20万円の地域だと 300〜400万円も違ってくるので かなり大きいですよね。 これに加えて外構の工事面積も違ってきますしね。 ✔️60坪以上の土地は買わない方がいい？ 2階建ての場合はもちろん、 弊社では平屋を建てたい場合でも 60坪（＝200㎡）以上の土地は 買わないことをオススメしています。 固定資産税が割高になるからです。 200㎡までの土地は 課税基準となる評価額を 6分の1にしてくれるのに対し、 200㎡を超えた部分に関しては 3分の1にしかしてくれませんからね。 評価額が18万円の地域だと 200㎡までは3万円にしてくれるのに対し 200㎡を超えた部分に関しては 同じ土地なのに6万円の評価になる という感じですね。 ゆえに、土地を選ぶ際は これも頭の片隅に置きながら 探していただければと思います。 固定資産税は一生払い続ける費用だし、 税金の支払いは出来るだけ抑えたいものですしね。 先程もお伝えしましたが 平屋を建てるにしても 「中庭」という選択肢を知れば よほどの豪邸を望まない限りは 60坪以上の土地を探す必要がありません。 また、2階建てを建てる場合も 平屋の時同様に 同じ2階建てでも採光の手段によって 必要となる土地の広さが違ってきます。 オーソドックスな2階建てだと 土地の広さが50〜60坪は必要だけど、 採光を工夫すれば10坪前後面積をカット出来る という感じですね。 ま、発想を変えてみると 50〜60坪の土地を既に買ってしまったとしたら 2階建てではなく平屋にしていただくといい ということなんですけどね。 これから土地探しをされる方は ぜひ参考にしていただけたらと思います。 それでは、、、 -
家づくりのコスト削減法（土地編）
頭金を入れることなく 無理のない返済の範囲で借り入れを行いつつ （無理のない＝積立投資が出来る余力がある） マイホームを手に入れるためには、 家づくりにかける予算を合理的に圧縮しなければいけません。 家そのものにかける費用はもちろん、 土地にかける費用や外構工事にかける費用も含めてです。 そして、そのためにはそれを実現するために 必要な知識をまずは身に付けていただき、 その上で実行していただかないといけません。 おはようございます。 相馬です。 というわけで今回は、 土地にかける費用を圧縮していただくために 必要な知識についてお伝えさせていただきます。 ✔️土地代が高くなる2大要因 同じエリアで土地を探す場合、 土地の価格は「日当たり」と「広さ」によって 大きく違ってきます。 同じ分譲地でも 日当たりが良い「南向き」の土地と 日当たりが悪い「北向き」の土地では、 売れやすさ（人気度）が違うので 坪単価に差があるのが当たり前だし、 広くなればその分価格が高くなるのも ごく当たり前の話ですもんね。 ゆえに土地にかける費用を抑えるためには、 人気がある「南向き」の土地ではなく それ以外の日当たりが悪い土地を選ぶ。 かつ、土地面積を必要最小限の広さにする。 この2つを実行していただかないといけません。 ✔️「南向き」じゃなくて良い理由 「土地の日当たりが良ければ家の日当たりも良くなる。 結果、明るくて心地いい家になる。」 日当たりが良い南向きの土地が 人気がある理由はまさにこの思考にあると思いますが、 いざ暮らしてみるとこれとは違ったものになっている方が 大半ではないでしょうか。 南向きの土地は、 日光を遮るものがない分、 日光がたくさん入ってくるのですが、 それと同時に、周りからの視線もたくさん入ってくるため、 それを遮るためにカーテンが必需品となり しかもずっと開けることが出来ないのが現実だからです。 つまり、カーテンのせいで 採光のためにつくった窓から充分な光が入ってこなくなるため、 家の中が暗くなりやすいというわけですね。 窓に近いリビングはまだしも、 北に配置されがちなキッチンや洗面・脱衣といった水回りは 日中でさえも照明なしではいられないというのが 現実ではないでしょうか。 また、南向きの土地は 台風の時に最も直風を受けやすいという難点も備え持っています。 ゆえに、南につくった大きな窓には 飛散物に備えてシャッターを設置せざるを得なくなるのですが、 南向きの窓にシャッターがある家の多くが シャッターを閉めっぱなしにしている光景を目にすることも 決して少なくないのではないでしょうか。 直射日光が入ってき過ぎれば 家の中が暑くなるし、テレビが見にくくなるし、 光線が眩し過ぎて逆に過ごしにくくなるからです。 こうなれば家の中は真っ暗です。 いかがでしょうか？ 日当たりが良い土地にも それなりのデメリットが備わっていることを ご理解いただけたでしょうか。 豊かな暮らしの代名詞的存在でもあるウッドデッキも、 あまりに丸見えになり過ぎるため ほとんどの方が全く使ってないというのが現実でしょうしね。 そんなわけで、 単純に日当たりが良いからという理由だけで 南向きの土地に飛びつく のはやめてくださいというのが 弊社からの提案です。 ここまで挙げた問題を解決するためには、 外構工事に多額のお金をかけるしかなく、 そうなれば、家づくりのコストが さらに2〜300万円も跳ね上がってしまいますしね。 南向きや日当たりの良さに拘らなければ、 土地価格はグンと抑えられます。 そもそも価格設定が安い上、 価格交渉にも応じていただきやすいからです。 また、防犯やプライバシー対策として 2〜300万円も余分に費用をかけて 先程お伝えしたような外構工事をする必要もなくなります。 もちろん、これを実現するためには 間取りの考え方を根底から変えないといけないのですが、 これに関しては後日改めて家の費用を抑える方法の中で お伝えさせていただきますね。 では、今回はここまでとして 次回は「適切な土地の広さを算出する方法」 についてお伝えしていきたいと思います。 それでは、、、 -
インフレと住宅ローン金利
2022年末以降、 日本銀行が長期金利の上限幅を 引き上げてきたことによって、 10年固定型や全機関固定型の 住宅ローン金利が上がりつつあります。 この２つの住宅ローン金利が上がりつつある理由は、 長期金利の上限が引き上げられれば それに連動する10年物国債の利率が上昇し、 結果、銀行はその利率よりも低い金利で 住宅ローン金利を設定しなくなるからです。 銀行からすると、 わざわざ国債より低い利率で 多少なりともリスクのある住宅ローンを貸し出すより、 リスクのない日本国債を買った方がいいですからね。 おはようございます。 相馬です。 そんなわけで現在は、 それでも固定を選んだ方がいいのか？ それとも、今のところ金利上昇の影響を受けてない 変動金利を選んだ方がいいのか？ 悩ましいところだと思いますが、 さて、あなたはどうお考えでしょうか？ ✔️損得勘定だけでは選べない 住宅ローンを選ぶ際、 どっちが得なのかを考えても、 そもそも誰にもこれから先のことを 正確に予想することなんて出来ないので、 どっちを選んでも当たる確率は半々ではないでしょうか。 このインフレは今だけの一過性のものかもしれず、 スタグフレーションを引き起こして 10年後には再びデフレに逆戻りしているかもしれないし、 逆にこのままインフレの波に乗って 日本経済が息を吹き返すとしたら、 変動金利に影響を与える短期金利も含めて まだまだ金利が上昇する可能性が充分考えらますからね。 つまり損得勘定で選ぶとしたら、 前者の方が、可能性が高いと考えるなら 少しでも金利が安い変動を選んでおいた方がいいでしょうし、 逆に、後者の可能性が高いと考えるなら 少々金利が高くとも固定を選んでおいた方がいいとなるのですが、 これに関しては正解を言い当てることは不可能だと思います。 ゆえに、住宅ローン選びに関して 僕自身が相談を受けた際には、 損得で選ぶのではなく、 どっちの方が性格的に向いているのか？ で選んでいただくようにしています。 変動の場合、 区切り区切りで銀行に金利の交渉を しにいかないといけないし、 場合によったら借り換えを しないといけなくなるかもしれないので、 それが面倒だと感じる方には 固定をオススメするという感じですね。 あとは、借り換えをするとなれば、 健康状態がいいことが条件となるので、 （団信への加入が基本必須となるからです） 家系的にそれが引っ掛かるという方にも。 ✔️帳尻合わせの選択は絶対にNG！ 住宅ローン選びに関して 一番やってはいけないとハッキリと言い切れることは、 借入額が多すぎるがゆえに、 返済の帳尻を合わせるという選び方です。 つまり、本当は固定を選びたいのに 固定を選ぶと返済負担が高くなり過ぎるので、 その負担を下げるために 変動を選ばざるを得なくなるという状況です。 例を挙げると、 毎月の返済額は10万円以下に抑えたい。 そしてそうなると固定金利を選ぶと （金利1.45%・40年返済） 借入額は3600万円に抑えないといけないのだけど、 それよりも1000万円予算が上がってしまい、 そのまま固定金利でいくとなると 毎月の返済が125,000円を超えてしまい、 流石にそれは家計的にキツいから 金利が安い変動金利（0.45%）を選び、 出来るだけ10万円に近づけるという調整をする （105,000円になる）という感じですね。 もちろん、この場合も 終わってみるとこれで良かったとなるかもしれないのですが、 これとは逆の方向に経済が向かっていった場合、 これから先、生活のどこかに 大なり小なり皺寄せがやってくる可能性が高くなってしまいます。 なので、 住宅ローン選びにおいては以上の点をご留意いただき、 ご自身の性格と家計にあった選択をしていただければと思います。 それでは、、、 -
資金計画と住宅ローン
家を建てる時には、 綿密な資金計画を立てる必要があるのですが、 ここで重要になってくるのが 資金計画の進め方を間違えないことです。 というのも、 資金計画には進め方が２種類あり、 その選択を間違えてしまうと 家づくりの予算設定を 高い確率で間違えることになるからです。 そして、その結果 貯金に資金を回せなくなり、 貯金に資金が回せた方との間に 金銭的にも気持ちのゆとり的にも 大きな差が生じることになります。 おはようございます。 相馬です。 では、まずダメな資金計画からお伝えさせていただくと、 それは、先にローンの金額を決めて そこから土地や家や外構に それぞれ適切な予算を配分していくのではなく、 それとは真逆の道を辿ります。 つまり、 先に土地を探し、家や外構の設計をし、 それらを合計した金額がローンの金額になる という流れを取るわけです。 結果、土地の予算がかさみ、家の予算もかさみ、 さらに外構の予算もかさみます。 そして、ローンにその皺寄せがやってきて 夫婦で収入合算をしながら 銀行から資金調達をすることになります。 一例を挙げるとするなら、 本来土地に費やせる予算は850万円なのに 1200万円を費やしてしまい、 本来家に費やせる予算は2500万円なのに 3000万円費やしてしまい、 本来外構に費やせる予算は150万円なのに 300万円費やしてしまう、という感じです。 つまり、予算から逆算すると 土地・家・外構に合計で費やせる予算は本来3500万円なのに、 進め方を間違えてしまったことで4500万円も費やしてしまった、 ということですね。 そして、毎月の返済負担が25,000〜30,000円も高くなり、 貯金をする余裕がなくなってしまいます。 他方、先にローンの金額を決め それから土地・家・外構に予算を振り分けていくという 資金計画の流れをとれば そのような悲劇を未然に防ぐことが出来ます。 具体的には、毎月の返済額がいくらであれば 今後、積立投資をするゆとりが出来るのか？ を考慮した上で借入額を決める。 そして、それに加えて保険を見直すことで 積立投資の額をどこまで増やせるのかを考える。 そして、その借入額から 土地・家・外構以外に必要な費用を差し引き、 残りの費用をそれぞれに振り分ける。 という流れですね。 仮に無理のない返済額が9万円だとしたら 借入額は3500万円になる。 そこから土地・家・外構以外に 250万円が必要だとしたら 残りの3250万円を土地・家・外構にそれぞれ振り分ける。 そして、建てたい家が平屋だとしたら 土地の広さが55〜60坪必要なので まず外構に100万円の予算を取る。 で、残りの3150万円を土地と家に振り分ける。 住みたい地域が決まっていて その地域で55〜60坪の土地を買うとしたら 最低でも750万円は必要だとする。 であれば、3150万円から750万円を差し引いた 2400万円で出来る平屋の家を考える。 といった感じですね。 この方法で進めれば 建てた後、生活が苦しくなる可能性は 限りなくゼロに近づくと思いますが、 一方で、古来の家づくりの考え方に縛られていては、 これを実現するのが限りなく難しくなります。 ゆえ、土地の選び方にせよ、 間取りの考え方にせよ、外構の考え方にせよ、 知識の幅を広げていただき 柔軟に考えられるようになっていただきたいと考えています。 というわけで、 このあと家づくりの予算を 合理的に圧縮する方法について お伝えしていきたいと考えているのですが、 その前に、資金計画において もう1つの大切な項目である「住宅ローン」について 次回はお伝えしていきたいと思います。 それでは、、、 -
頭金の使い道
昔は家を建てる時、 「頭金が2割は必要だ」と言われていましたが、 現在は、どこの銀行でも ほぼ全額貸してくれるようになりました。 それゆえ、頭金として出せるお金を持っている場合、 それを出した方がいいのかどうか 悩んでいる方がいらっしゃると思いますが、 その答えは、その資金をどのようにするつもりでいるのかで 大きく違ってきます。 おはようございます。 相馬です。 この場合、 1.頭金を入れる 2.頭金を入れず預金口座に置いておく 3.頭金を入れず投資に回す という3つの選択肢がありますが、 結論から申し上げると、 迷わず3の選択肢を取っていただきたいと考えています。 つまり100万円の頭金があるとしたら それを全額長期積立投資の頭金として入れた方がいい というわけですね。 この100万円は銀行預金に置いていても 銀行の預金金利ではごくわずかしか増えないし、 あるいは頭金として入れたとしても、 それで圧縮出来る利息の額は 40年間で20万円ぐらいなのに対し、 長期積立投資の頭金として入れた場合、 仮に毎年平均6％ずつ増えていくとしたら 40年後その資金は10.6倍である1060万円にまで 膨れ上がることになるからです。 ゆえ、入れられる頭金がある場合は、 それを積立投資の頭金として全額入れていただきつつ、 前回・前々回お伝えしたように不要な保険を全て解約し、 毎月の積み立て資金に回していただく。 これが最良の方法だと考えています。 おそらくこの選択肢を知り実行した方は、 老後2000万円問題（インフレが進むと4000万円問題になるかも？） に直面することなく優雅な老後を過ごせる可能性と、 これからずっとお金の不安を感じることなく 暮らし続けられる可能性が圧倒的に高くなると思われます。 これに対し、 この選択肢を知らないまま進んだ方や 知っていても投資に悪いイメージがあり実行出来なかった方などは、 それらとは真逆の状況に直面する可能性が 圧倒的に高くなるかもしれません。 お金の不安を感じながら暮らし続ける・・ 仕事をやめてのんびり暮らしたくても 所得がなければ生活していけないから働き続けざるを得ない・・ といった状況です。 そんなわけで、 「投資＝損をする」とか「投資＝リスクが高い」という ネガティブなイメージをお持ちの方は、 出来れば、家を建てるタイミングで正しい知識をつけていただき、 家を建ててもお金の不安を感じることなく暮らしていっていただけるよう 備えていただければと思います。 それでは、、、 -
積立資金の捻出方法２
結婚と同時に「生命保険」に加入しなければ と考えるのと同じように、 子供が産まれると同時に「学資保険」に入らなければと 誰もが考えてしまうと思いますが、 学資保険に関してはそもそも入る必要はありません。 理由は、銀行の預金並にお金が増えないからです。 増えない理由は、 掛け金の運用期間が短過ぎること、 （子供が18歳になるまでですもんね） そして、学資保険にも死亡保証がついていること、です。 （死亡保証の掛け金は掛け捨てなので返ってこない費用です） そんなわけで学資保険に関しても、 前回の生命保険同様に家を建てるタイミングで 見直していただきたいと考えている次第です。 おはようございます。 相馬です。 では、子供たちの大学への進学資金は どのように調達すればいいのかという話になるのですが、 個人的には、まずは学資保険に回そうと思っていた資金を 丸々「NISA」に回していただきたいと考えています。 お子さんが２人いて、 それぞれに1万円ずつ学資保険をかけようとお考えだとしたら、 2万円「NISA」のつみたて枠を増やすということですね。 ただし「NISA」に関しも 先程お伝えした学資保険同様に運用期間が短いと 学費が完全に賄えるほどお金は増えてないと思われます。 それゆえ、学費に関しては「NISA」には手をつけず 「奨学金」を申し込んでいただくといいと考えています。 「奨学金」は 銀行の教育ローンに比べて金利がずいぶん安いし、 返済も大学を卒業してから半年後からのスタートなので 大学在籍時にかかる家賃・光熱費・生活費などと 出費が重ならないからです。 つまり、せっかく低金利である「奨学金」制度があるんだから、 「NISA」によって資産が増えていようといまいと その資産には手をつけない方がいいというわけですね。 「NISA」は増えたお金を再投資することによって お金が雪だるま式に増えていく 「複利」によって運用されているので、 途中でお金を引き出してしまうとその効果を減らしてしまうから、 そして、あくまで「NISA」は 老後資金の不足分を賄うための貯金だからです。 （年金で足りない分をここから徐々に切り崩していくイメージです） そんなわけで結論を申し上げると、 「学資保険」は解約しその資金は「NISA 」に回す。 そして増えていようといまいとその資産には手をつけず 大学の学費は「奨学金」を利用する。 これでいいと考えています。 （それでも親からの仕送りで生活が厳しい場合は、 自分でバイトして稼げばいいと思います。 大学は自分が行きたくて行っているわけですからね！） （＊注） 「奨学金」に関しては、 給付型はもちろん貸与型に関しても所得制限があるので、 その点だけは注意してくださいね。 ✔️医療保険も最低限でいい では、最後の３つ目の軸である医療保険についてですが、 この保険に関しては、生命保険や学資保険のように 全く加入しなくていいとは思わないものの、 とはいえ民間の保険会社の口車に乗せられて 入り過ぎないように注意は必要だと思います。 理由は、ここ日本では 国民健康保険を真面目におさめていれば、 国からの手厚い保証を受けることが出来るからです。 まず、私たちは医療機関で診てもらった時、 診療費・治療費の30％しか負担する必要がありません。（よね？） そして、大きな病気や怪我をした時も 「高額療養費制度」と呼ばれる制度が適用されるため、 仮に300万円ほどの治療費だった場合 健康保険と高額療養費制度の適用によって その支払額はわずか10万円強で済むことになります。 以上の2つのことから医療保険に関しても、 もしもに備えて入り過ぎて悪戯に保険の掛け金を増やすのではなく、 いつでも引き出せる現金を 手元に増やしておくことが大事だと考えています。 ゆえに、医療保険に入り過ぎているかもと思われた方は、 生命保険と学資保険を見直すタイミングで 医療保険の見直しもしていただければと思います。 そして、保険に回していた資金を 「NISA」を利用しつつ長期積立投資に回してください。 では次回はこれらの話と関連性が高い 「頭金の使い途」についてお伝えしていきたいと思います。 それでは、、、
