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相馬建築のブログはこちらからご覧いただけます。完成見学会の開催情報のほか、優れた土地の取得方法や家づくり・インテリアづくりの極意といった情報を随時更新予定です。便利でお得な情報をキャッチして、理想の家づくりを叶えるためにお役立てください。
ブログ一覧
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２階建てありきで家を考えていませんか？
家の基本は「平屋」から始まります。 つまり、その敷地の中に平屋が建つだけのゆとりがあるのなら、基本的には平屋で間取りを考えるようにすべきである、ということですね。 というのも、平屋にすることで、様々なメリットがあなたにもたらされるからです。 おはようございます。 相馬です。 まず、平屋にすれば、必然的に耐震性が高くなります。 家の重心が低くなり、2階からの荷重もなくなるからです。 家は、重量車両が通行すれば揺れるし、台風や強風などによっても揺れるのですが、その影響は、平屋よりも2階建て住宅の方が、より受けることになります。 2階建ては平屋よりも重心が高く、かつ1階の柱や壁の量が2階に比べると少ないため、平屋に比べて不安定になるからです。 その結果、重量車両が通ればその影響を受けて家が振動し、耐震金物が緩んでいく原因になります。 また、台風の時などに強風を受ければ、家が左右に揺れ、これも耐震金物が緩んでいく原因になります。 そして、もし金物が緩んでしまった状態で地震が起こったとしたら……？ 確実に1階よりも重くなってしまう2階が、地震によって激しく揺らされるとしたら……？ ですよね。地震による倒壊リスクが高くなってしまいますよね。 その点、平屋は重量車両の通行による振動の影響も受けにくいし、台風の時などの強風の影響も受けにくくなります。 また、柱も壁の量も多く、地面に対する設置面も広いため、2階建てに比べて地震の被害を受けにくくなっています。 つまり、天然で地震に強いのはもちろんですが、“長持ち”という「耐久性」で考えてみても、2階建てよりも高いということが言えるんですよね。 この他、コスト面や暮らしやすさにおいても、2階建てに比べてよりたくさんのメリットを享受できますしね。 （これらはまた次回、詳しくお伝えさせていただきます ） ✔ 平屋に対して多くの方が持っている「思い込み」 多くの方が、「平屋＝高い」と思い込んでしまっていたり、「平屋＝土地が広く必要＝土地代が高くなる」と思い込んでしまっているのではないでしょうか？ そしてその理由は、不動産屋や住宅会社からそう言われたからではないでしょうか。 この思い込みに縛られたまま家づくりを進めてしまうと、平屋を建てられる土地であるにもかかわらず、当たり前のように2階建てを建ててしまいます。 自分たちの土地にはとてもじゃないけど平屋なんて建てることができないと、初めから諦めてしまうことになります。 ですが、当たり前のように建てられている2階建ての家は、本当に住みやすい家なのでしょうか？ また、その住みやすさはいつまでも続くのでしょうか？ そして、コスト面で考えてみても、平屋に比べて本当に割安なのでのでしょうか？ イニシャルコストだけでなく、ランニングコストにおいてまで…… ということで、次回は、当たり前のように建てられている「2階建ての家」について、詳しくお伝えしていきたいと思います。 それでは、、、 -
家の価格を坪単価で判断してはいけない理由
最小限のコストで家づくりをするためには、「土地・建物・庭（外構）」という3つの項目のバランスをうまく取らなければいけませんが、土地や庭のコストをカットするためには、まず根本となる「家のコスト」を最小限に抑える工夫が欠かせません。 おはようございます。 相馬です。 家のコストを無駄に上げないために、まず知っておいていただきたい重要なポイントがあります。それは、 ✔ 家の価格を坪単価で判断しない！ ということです。 なぜなら、坪単価が安ければ安いほど、実は家自体の価格は高くなってしまう傾向にあり、さらには電気代や固定資産税といった「維持費」までも高くなってしまうからです。 坪単価の「落とし穴」とは？ 例えば、あなたが同じ土地の上に、全く同じ仕様で「20坪」と「40坪」という2つのプランを検討していると仮定しましょう。 この場合、2つのプランの坪単価は、実におおよそ10万円ほど違ってくることになります。 その最も大きな理由は「水回り」のコストです。 仮にキッチンやバスルームなどに200万円かかっているとすると、坪単価への影響は以下のようになります。 ・20坪の家：200万円÷20坪＝坪単価 10万円 ・40坪の家：200万円÷40坪＝坪単価 5万円 このように、家の大きさが違うだけで、坪単価には5万円もの差が生まれるわけです。 しかし、40坪の家は坪単価が安い反面、建築総額は20坪の家に比べると圧倒的に高くなります。 ・20坪の家：70万円×20坪＝ 1,400万円 ・40坪の家：60万円×40坪＝ 2,400万円 総額とランニングコストを考える つまり、坪単価は「家が大きくなるほど安くなり、小さくなるほど高くなる」という性質を持っています。 ところが家の総額は、その逆で「家が大きくなるほど高く、小さくなるほど安く」なります。 そのため、家の価格を坪単価だけで判断してしまうと、つい面積を大きくしすぎてしまい、結果的に非常に高い買い物をしてしまう可能性が高くなるというわけ、なんですよね。 また、面積が大きくなれば、一生涯払い続けることになる「固定資産税」も高くなりますし、冷暖房にかかる「電気代」も増えてしまいます。 — ✔ 同じ面積でも「形」で坪単価は違う？ さらに知っておきたいのは、坪単価は「家の形」によっても異なってくるということです。 -
平屋には、大きな土地が必要なのか？
平屋と聞くと、 「建築費が高そう」「かなり広い土地がないと無理そう」といったイメージを持つ方が少なくありません。 ですが実際のところ、 平屋が特別に高額になるとは限りませんし、 想像しているほど広大な敷地がなくても十分に建てることは可能です。 おはようございます。 相馬です。 たとえば不動産会社で「平屋を建てたい」と相談すると、「80〜100坪くらいは必要ですね」と言われることがあります。 しかし、4人家族が暮らす住まいであれば、60坪あればゆとりのある平屋を建てることができます。 むしろ広さを持て余すケースもあるほどです。 50坪の敷地でも、 間取りを工夫すれば4人家族が快適に暮らせる平屋は十分実現できますし、 駐車スペースも3台分確保することは可能です（1台は軽自動車になる想定ですが）。 それでも「家＝2階建て」という前提で考える不動産会社や住宅会社が多いため、50坪あれば自然と2階建てを提案されがちです。 周囲も2階建てが一般的なため、 その中に平屋を建てることに日当たりや明るさの不安を感じる方もいるでしょう。 その結果、平屋を希望しているにもかかわらず、 50〜60坪ではなく、80〜100坪といった広い土地を勧められることになります。 しかし、土地を広く買えば、その分あらゆるコストが増えていきます。 まず、土地取得費そのものが高くなります。 仮に本来は55坪で十分だったのに100坪購入したとします。 坪単価が20万円なら、45坪分の差で900万円もの追加負担です。 さらに、外構費用も広さに比例して上がります。 敷地が広くなれば、造成やコンクリート施工の面積が増え、塀やフェンスの延長も長くなります。その分、工事費も膨らみます。 加えて、毎年支払う固定資産税も高くなります。 特に住宅用地は、 一定面積を超える部分について軽減措置が小さくなるため、 想像以上に税負担が増えることがあります。 広く買えば買うほど、長期的なランニングコストも増えていくのです。 そして見落とされがちなのが、庭の維持管理です。 若いうちは「多少広くても問題ない」と思えるかもしれません。 子どもをのびのび遊ばせたいという気持ちもあるでしょうし、 「後から土地は買い足せないから、今のうちに広く」と考える気持ちも理解できます。 しかし、年月が経ち、体力が落ちてきたとき、 広い庭の手入れは大きな負担になります。 平屋にすることで2階の上り下りをなくしたとしても、 広すぎる庭の管理が大変になってしまっては本末転倒です。 こうした理由から、コスト面でも将来のメンテナンス面でも、 必要以上に広い土地を購入するメリットは大きくありません。 土地取得費を抑えるためのポイントは、「本当に必要な広さを見極めること」です。 土地探しは、不動産会社任せにするのではなく、 家の設計を前提に住宅会社と一緒に進めることをおすすめします。 そのためには、まず無理のない資金計画を立て、 自分たちが土地にかけられる予算を明確にしておくこと。 そして土地を決める前に、どんな家を建てるのか方向性を定めておくことが重要です。 正しい知識を持たずに土地を広く買い過ぎてしまうと、 その後の家づくり全体に影響してしまいます。 そうならないためにも、 計画的に、そして冷静に判断していただければと思います。 それでは、、、 -
日当たりが悪い土地 ＝ 暗い家が建つ？
北・東・西に道路が接している土地を見ると、 「日当たりが悪そうだな」と感じる方は多いのではないでしょうか。 とくに北道路の土地は、その印象が強いかもしれません。 というのも、敷地の南側にはすでに建物が建っていることが多く、 今は空いていたとしても将来的に家が建てば、 光が遮られてしまいそうだと考えてしまうからです。 さらに、住宅が密集する分譲地では、 南だけでなく東西にも隣家が建ち並びます。 その状況を想像すると、「きっと暗い家になるだろう」と不安になるのも無理はありません。 そのため、価格が比較的抑えられていたとしても、 積極的に選ばれることは少ないのが現実です。 では実際のところ、 こうした土地では本当に明るい家は建てられないのでしょうか。 日当たりが不利な土地では、必ず暗い住まいになってしまうのでしょうか。 おはようございます。 相馬です。 たしかに北道路の土地では、 北側に駐車スペースを設け、建物を南側へ寄せて配置するのが一般的です。 そのうえで、敷地のいちばん南にリビングを置き、 南面に大きな窓を設けるという“いつもの間取り”にしてしまうと、 思ったほど光が入らず、薄暗い空間になりがちです。 隣家との距離が十分に確保できないからです。 不足する明るさを補おうとして、東西にも大きな窓を増やすケースもあります。 しかし、そうすると周囲の視線が気になり、 結局はカーテンを閉めたままの生活になってしまいます。 これでは、せっかくの窓も十分に機能しません。 つまり、従来の考え方にとらわれたまま設計してしまうと、 「やはり暗い家になってしまった」という結果を招きやすいのです。 住宅が密集するエリアで家を建てるなら、 発想を少し変え、光の取り込み方そのものを工夫する必要があります。 多くの方は「リビングは南に配置するもの」と考えますが、 必ずしもそうである必要はありません。 思い切ってリビングを北側に配置するという選択肢もあります。 その場合、建物の中央付近に外部空間を設け、 そこから光を取り込む設計にします。 いわば、家の真ん中に光を落とす場所をつくるという考え方です。 中央に設けたその空間があることで、 南・東・西の隣家との間にしっかり距離を確保しやすくなり、 さまざまな方向から安定した光を取り込めるようになります。 さらに、その空間には直射日光だけでなく、 外壁などに反射したやわらかな光も届きます。 こうした間接光が室内全体に広がることで、 日中は照明に頼らなくても過ごせる、明るく心地よい住まいが実現します。 加えて、外からの視線が直接入りにくいため、 カーテンを閉め切る必要もありません。 プライバシーが守られた安心感の中で、 空や光を感じながら暮らすことができます。 間取りも外から把握されにくくなるため、防犯面でも有利です。 外に向けた大きな窓が少ない住まいは、 結果としてデザイン性も高まりやすくなります。 目隠しフェンスや高額な塀に頼る必要が減るため、 外構費の削減にもつながります。 さらに、土地条件に合わせた柔軟な設計ができるようになれば、 必ずしも高額な南道路の土地を選ぶ必要はなくなります。 これまで敬遠されがちだった土地を、 比較的抑えた価格で購入できる可能性も出てきます。 土地の日当たりと、家そのものの明るさは、 必ずしも比例するわけではありません。 土地に過度な予算をかけるよりも、 設計の工夫に目を向けるほうが、賢い選択になることも多いのです。 土地を探す際は、「南道路」「日当たり良好」という言葉だけにとらわれず、 どんな設計が可能かという視点で判断していただければと思います。 それでは、、、 -
日当たりのいい土地を買って後悔すること
これから土地探しを始めるとしたら、 あなたはどんな条件を重視しますか。 子どもの学校区。 駅やスーパーへのアクセス。 ゆったりした広さ。 車の出し入れがしやすい前面道路。 そして――日当たりの良さ。 多くの方が「できれば南向きで日当たりのいい土地を」と考えるのではないでしょうか。 もちろん、土地選びは価値観に基づいて行うものです。 ただし、限られた予算の中で最善の家づくりをするためには、 知っておいてほしい大切な視点があります。 おはようございます。 相馬です。 まず理解していただきたいのは、 「日当たりが良さそうな土地＝明るく快適な家が建つ」とは限らない、 ということです。 たとえば、6区画の分譲地があり、南側道路の区画と北側道路の区画があったとします。 多くの方は直感的に南側道路の区画を選ぶでしょう。 日当たりが良さそうに感じるからです。 ですが、その土地に家を建てるとどうなるでしょうか。 南側道路の土地を選べば、 当然ながらリビングや大きな窓は南側に配置することになります。 しかし南側は道路であり、人や車が常に通る場所です。 大きな窓を設ければ、室内は外から見えやすくなります。 結果として、ほとんどの窓にカーテンを取り付け、 日中でも閉めたまま生活することになりがちです。 では、カーテンを閉めた室内は本当に明るいでしょうか。 晴れた日はまだしも、曇りや雨の日はどうでしょう。 光は入りにくくなり、 朝から照明をつける生活になるケースも少なくありません。 また、カーテンを閉めていると風通しも悪くなります。 窓を開けても視線が気になり、結局閉めたままにしてしまう。 開けたとしてもカーテンが風で揺れて落ち着かない。こうして、本来の「日当たりの良さ」を活かせない家になってしまうことがあります。 防犯面も同様です。 夜に室内の明かりがつけば、家の中の様子が外から分かりやすくなります。 さらに、南向きのベランダに洗濯物を干せば、家族構成や生活パターンが推測されやすくなります。 加えて、2階バルコニーに洗濯物を干す間取りにすると、 重い洗濯物を持って階段を何度も往復することになります。 日当たりを優先した結果、家事動線が悪くなることもあるのです。 そしてもう一つ大きな問題があります。外構費用です。 室内が丸見えにならないようにするため、塀や目隠しフェンス、 植栽などを追加する必要が出てきます。 これにより外構工事費が大きく膨らみ、内容によっては200万円を超えることも珍しくありません。 カーテン費用も当然かかります。 さらに、南側道路の土地は人気が高いため、 価格も最も高く設定されがちです。 坪単価で2〜3万円違えば、50坪の土地で100万〜150万円の差になります。 同じエリアで利便性が変わらなくても、 向きだけでこれだけの価格差が生じます。 しかも、人気の区画は値引き交渉がほとんど期待できません。 需要が高いため、売主も強気です。 つまり、日当たりが良さそうに見える土地は、土地価格も高く、 外構費用もかかりやすく、 それでいてプライバシーや家事動線の面で工夫をしなければ 住みにくい家になりやすい、という側面があるのです。 だからといって、 「では北側道路の土地が必ず良い」と単純に言えるわけでもありません。 直感的にはやはり南向きの方が魅力的に感じるでしょう。 しかし、土地は“向き”だけで価値が決まるものではありません。 設計の工夫次第で、 北側道路の土地でも明るく快適な住まいを実現することは可能です。 次回は、なぜ一見不利に見える土地の方が、 実はコスト面でも住み心地の面でも優れている可能性があるのか、 その理由について詳しくお伝えしていきます。 それでは、、、 -
土地代だけでは買えない？土地の経費に関して
土地を購入する際、 「土地代さえ払えば手に入る」と考えてしまいがちですが、 実際にはそれ以外にもさまざまな費用が発生します。 また、家を建てるとなれば建物本体だけでなく、 外構や庭の工事まで含めて考えなければなりません。 つまり、 土地・建物・付帯工事のすべてにかかる総コストを把握したうえで、 土地探しや家づくりを進めることが大切だということです。 おはようございます。 相馬です。 それではまず、 土地を購入する際に必要となる主な経費から整理していきましょう。 最初に挙げられるのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。 土地の販売形態には大きく分けて二つあります。 一つは、不動産会社が自ら土地を仕入れ、造成して売主として販売するケース。 もう一つは、 一般の所有者が持っている土地を不動産会社が仲介して販売するケースです。 前者の場合は売主が不動産会社のため仲介手数料はかかりませんが、 後者の場合は買主が仲介手数料を支払う必要があります。 一般的な計算方法は「（土地価格×3％＋6万円）×消費税」です。 たとえば2,000万円の土地であれば、およそ70万円前後の仲介手数料が必要になります。 土地価格だけを見て予算を組むと、 この費用が抜け落ちてしまうことがありますので注意が必要です。 次に、水道加入金と水道引込工事費です。 土地を取得して建物を建てるには、水道を利用するための加入金を自治体へ支払う必要があります。 この金額は水道メーターの口径によって異なり、 その基準は市町村ごとに違います。 数万円で済む地域もあれば、20万円前後かかる地域もあります。 また、新しい分譲地であれば 敷地内にすでに水道が引き込まれていることが一般的ですが、 古い土地や個人所有地の場合、 敷地内まで水道管が入っていないケースもあります。 その場合は道路から敷地内へ新たに引き込む工事が必要になり、 距離や道路状況によっては数十万円単位の費用が発生します。 さらに、既存の住宅が建っていた土地であっても、 水道の口径が現在の基準に満たない場合には増径工事が必要になることがあります。 その際は追加の加入金が発生することもありますので、 購入前の確認が重要です。 続いて、排水負担金です。 公共下水道が整備されている地域であれば大きな問題はありませんが、 下水道が整っていない地域では浄化槽を設置する必要があります。 その場合、地域の排水組合などへ負担金を支払うケースがあります。 金額や支払い方法は地域によって異なり、 初回のみの場合もあれば、継続的に費用がかかる場合もあります。 これも事前に調べておくべきポイントです。 そして、境界に関する工事費も忘れてはいけません。 隣地との境界部分にブロック基礎やフェンスを設置する場合、 その費用が発生します。 境界線の中央に設置する場合は隣地所有者と折半できることもありますが、 自分の敷地内に単独で設置する場合は全額自己負担となります。 また、設置するフェンスの種類や長さによって金額は大きく変わります。 購入を検討している土地が道路以外にどの程度の長さで隣地と接しているのか、すでに境界構造物があるのかどうかによっても必要な費用は変わります。 現地を確認し、どの程度の工事が必要になるのかを把握しておくことが大切です。 このように、 土地を取得する際には土地価格以外にもさまざまな費用がかかります。 そして、その金額は土地の条件や地域によって大きく異なります。 だからこそ、「この土地はいくらか」ではなく、 「この土地に建てるまでに総額いくらかかるのか」という視点で考える必要があります。 諸費用を含めた総額を把握したうえで、 自分たちが土地に充てられる予算はいくらなのかを逆算していくことが重要です。 土地代だけを基準に判断してしまうと、 後から思わぬ出費に悩まされることになります。 まずは全体のコストを理解すること。 それが失敗しない土地選びの第一歩です。 それでは、、、 -
予算計上の際に忘れられやすい項目
家づくりでは、住宅ローンに関する費用や火災保険、登記費用など、 いわゆる諸経費がかかることは広く知られています。 しかし実際には、それ以外にも見落としやすい支出がいくつもあります。 おはようございます。 相馬です。 まず、あらかじめ想定しておきたいのが地盤改良工事費です。 地盤改良が必要かどうかは、地盤調査を実施しなければ分かりません。 しかも、地盤の強さだけでなく、 建物の大きさや形状、配置計画によっても工法や費用が変わります。 間取りと配置が確定しなければ正確な調査ができないため、 着工直前まで費用が読めないケースも珍しくありません。 改良が不要であれば問題ありませんが、 必要と判定された場合、工事費は数十万円で済むこともあれば、 100万円以上かかることもあります。 だからこそ、 最初から余裕を持って予算に組み込んでおくことをおすすめします。 もし改良が不要であれば、その分を外構工事や家具購入に充てることもできます。 次に、新しく購入する家電や家具の費用です。 新居に入居するタイミングで、 エアコンを新調する方は非常に多くいます。 リビング用だけなのか、寝室や子ども部屋にも設置するのかによって、 必要な台数は変わります。 2026年現在は家電価格も以前より上昇傾向にあり、 高性能モデルを選べば1台あたり20万円前後になることもあります。 複数台設置する場合は、想像以上の出費になる可能性があります。 また、テレビや冷蔵庫、洗濯機などの大型家電も、 家づくりに合わせて買い替えを検討する方が多いでしょう。 特に冷蔵庫やエアコンは省エネ性能の進化が大きく、 古い機種を使い続けるよりも電気代を抑えられるケースもあります。 ただし、その分初期費用はかかるため、 あらかじめ予算に含めておくことが大切です。 さらに、新居に合わせて家具を新調したくなる方も少なくありません。 ダイニングテーブルやチェア、ソファ、テレビボードなど、 リビングダイニングに置く家具は空間の印象を大きく左右します。 こだわり始めると予算は膨らみがちですので、「いくらまでなら使ってよいのか」を先に決めておくことが重要です。 引っ越し費用も忘れてはいけません。 すべて自分たちで運ぶのか、一部だけ業者に依頼するのか、 すべて任せるのかによって金額は大きく変わります。 また、3月や4月などの繁忙期は費用が高くなる傾向があります。 時期や曜日によっても料金が変動するため、 ある程度幅を持たせて見積もっておきましょう。 そのほか、テレビアンテナやインターネット回線の工事費用、 カーテン購入費用、外構の追加工事費、 地鎮祭や上棟時の費用なども発生します。 ひとつひとつは大きな金額でなくても、 積み重なると数十万円規模になることもあります。 これらを予算に含めないまま家づくりを進めてしまうと、 土地や建物にお金をかけ過ぎてしまい、 結果的に住宅ローンの借入額を増やすことになったり、 手元に残しておくべき貯蓄を取り崩すことになったりします。 だからこそ、「建物にいくらかけられるか」を考える前に、「別途いくら必要か」を把握することが大切です。 自分たちにはどの項目がどの程度必要になりそうかを整理したうえで、 土地探しや設計に進むようにしてください。 順番を間違えると、後から調整が難しくなります。 まずは全体像をつかむこと。 それが、安心して家づくりを進めるための第一歩です。 それでは、、、 -
全期間固定の住宅ローンは正解なのか？
住宅ローンは、金利が低ければ低いほど支払う利息は少なくなります。 したがって、借入金額が大きい人ほど、 本来はできるだけ低金利の商品を選ぶべきだと考えるのが自然です。 しかし実際には、多くの資金を借りなければならない人ほど、 自己資金が十分ではなかったり、 土地の購入も同時に進めなければならなかったりと、 資金計画に余裕がないケースが少なくありません。 そのような状況で目先の金利の低さだけを基準に住宅ローンを選んでしまうと、将来的なリスクを抱えることになります。 おはようございます。 相馬です。 借入額が大きい人ほど、 多少金利が高くなったとしても、 返済額が最後まで変わらない全期間固定型の住宅ローンを選ぶという考え方は十分に合理的です。 なぜなら、金利上昇によって返済額が増えるリスクを完全に避けることができるからです。 これまで計画的に貯蓄をしてこなかった人が、 家を建てたことをきっかけに急に貯金上手になるとは限りません。 そのような状態で、将来の金利動向によって返済額が変わるローンを選んでしまうと、家計は不安定になります。 返済額が一定であるという安心感は、それだけで大きな価値があるのです。 2026年2月時点の住宅ローン金利を見ると、 変動型はおおよそ0.5％〜0.7％前後、 全期間固定型は1.8％〜2.1％前後が一つの目安になっています。 両者の差は1％台前半程度ありますが、 この差をどう捉えるかが判断の分かれ目になります。 とはいえ、全期間固定型にも注意すべき点があります。 まず一つ目は、初期費用が比較的高くなることです。 代表的な全期間固定型である、 住宅金融支援機構が提供するフラット35では、 融資手数料が借入額の約2％前後かかるケースが一般的です。 仮に3,000万円を借りる場合、約60万円程度の手数料が必要になります。 この費用は自己資金から支払うことが多いため、 その分だけ建物や土地に充てられる予算が減ることになります。 資金計画を立てる段階で、あらかじめ織り込んでおく必要があります。 二つ目は、金融機関ごとに条件が大きく異なることです。 ある銀行では全期間固定金利が2.2％程度に設定されている一方で、フラット35が1.9％前後で利用できる場合もあります。 また、住宅性能によって一定期間金利が引き下げられる制度が適用されるケースもあります。 同じ「固定金利」という言葉でも、内容や総支払額は大きく変わります。 必ず複数の商品を比較し、総額で判断することが重要です。 三つ目は、借り過ぎてしまうリスクです。 フラット35は銀行融資と比べて借入可能額が大きく出る傾向があります。 例えば年収400万円の場合、銀行では2,300万円から2,600万円程度が目安となることが多いのに対し、フラット35では3,000万円台半ばまで借りられる可能性があります。 夫婦合算で年収600万円の場合も、銀行では3,500万円前後が目安となる一方で、フラット35では5,000万円前後まで借入可能と判断されるケースもあります。 しかし、借りられる金額と無理なく返せる金額は別物です。 固定金利で安心できたとしても、 借入額そのものが大きければ、家計への負担は重くなります。 教育費や老後資金、将来の修繕費などを考慮したうえで、 本当に無理のない返済額かどうかを見極めなければなりません。 全期間固定型は、 将来の金利上昇に左右されないという大きな安心感があります。 一方で、初期費用や金利水準、借入可能額の大きさなど、 見落としてはいけないポイントも存在します。 住宅ローン選びは、 単に金利の高い低いだけで決めるものではありません。 借入額、毎月の返済額、そして将来のライフプランまで含めて総合的に判断することが大切です。 家や土地の魅力に目を奪われる前に、 まずは現実的な資金計画をしっかりと固めることが、 後悔しない家づくりにつながります。 それでは、、、 -
銀行が推奨する住宅ローンは本当にいい商品なのか？
銀行のパンフレットに記載されている 「10年固定」という文字を見ると、 この商品を“固定金利”商品だと 誤解してしまう方も多いのではないでしょうか？ また、あなたが銀行の窓口に一見客として行った場合、 基本的に銀行側が勧めてくる住宅ローンは、 「3年固定」や「10年固定」といった 当初期間固定型のローンです。 しかしまず理解しておかなければならないのは、 これらが実は 変動型のカテゴリーに属する商品 である、 ということです。 おはようございます。 相馬です。 この商品は名前の中に「固定」という言葉があっても、 借入期間中ずっと金利が固定されるわけではなく、 固定期間満了後には、 その時点の金利をもとに 同じ商品を選ぶか、あるいは変動型に切り替えるかを 選択しなければなりません。 つまり、いずれにしても 固定期間終了後に金利を再設定する必要があり、 返済額が変わる可能性が高いということです。 だからこそ、 銀行がすすめてくれたからといって 安易に選ぶのではなく、 将来的な 金利上昇のリスク を理解したうえで 商品を選ぶべきなのです。 そして、当初期間固定型を選ぶうえで 特に理解しておくべきことが、 「将来の返済額アップに上限がない」 という点です。 変動型住宅ローンでは、 返済額の増加率は一定期間ごとに見直されますが、 日本の一般的な仕組みでは 返済額アップは上限125％など ある程度制限されたルールがあります。 しかし、 当初期間固定型には このような制限がありません。 そのため、未払い利息がない反面、 返済額が大きく増える可能性もあります。 例えば、 当初固定期間中の返済額が80,000円だったときに、 見直し後に返済額が40％上がるとしたら、 80,000円×1.4＝112,000円となり、 返済額が一気に増えてしまう可能性があります。 また、当初期間固定型は、 当初の固定期間中だけ金利の優遇幅が大きく、 その後は優遇幅が縮まるパターンが一般的です。 例えばこんなケースです。 店頭表示金利：約2.8％ 当初3年間の優遇幅：約2.0％引き下げ → 当初3年間の適用金利：約0.8％ ↓（3年後） 店頭表示金利：約2.8％ 優遇幅：約1.3％引き下げ → 4年目以降の適用金利：約1.5％ このように、 市場金利が上がっていなくても、 優遇幅が縮まることで金利が0.6％前後上がる例は 実際に起こり得ます。 さらに、市場全体の金利が上昇すれば、 たとえば店頭金利が 2.8％ → 3.8％ に上がれば、 3年後の適用金利は 約2.5％ となり、 4.8％に上昇すれば **約3.5％**程度になる可能性もあります。 では、これを実際の数字に当てはめてみましょう。 借入3,000万円、35年・元利均等払い、ボーナス返済なし、 当初3年間の金利0.8％で試算してみます。 この場合、 当初3年間の毎月返済額は約 78,000円 になります。 そして3年後、 もし市場金利が上昇せず、 当初優遇幅が縮小した結果、 適用金利が 1.5％ になったとすると、 返済額は約 86,500円 となります。 これは返済額の上昇率が約 11％ です。 ではもし市場金利が1％上昇した場合は？ 3年後の適用金利は 約2.5％ になり、 返済額は約 99,000円 となります。 返済額の上昇率は約 27％ です。 さらに市場金利が2％上昇した場合は、 適用金利は約 3.5％ となり、 返済額は約 113,000円 にまで上昇し、 上昇率は 約45％ に達する可能性もあります。 いかがでしょうか？ 「そんなに金利が上がることはないでしょ？」 と思われるかもしれません。 しかし、金利が将来必ず動かない という保証はありません。 それゆえ、変動型も含め、 住宅ローンを選ぶ際は、 商品のメリットだけでなく、 こうしたリスクも理解したうえで選ぶ必要があります。 後になって気づき、 取り返しのつかない状況にならないよう、 住宅ローン選びの前に こうしたリスクまで把握しておくことを 強くおすすめします。 それでは、、、 -
大切な住宅ローンを正しく理解しよう！
資金計画では、 自己資金と住宅ローンの借入額を決めることで、 家づくり全体の予算を いくらに設定するのかを算出していきます。 そして、この自己資金が どれくらい用意できるのかによって、 選ぶべき住宅ローンの考え方も 大きく変わってきます。 おはようございます。 相馬です。 例えば、 準備できる自己資金がそれほど多くない場合、 家づくりに必要な費用の大半を 住宅ローンで賄うことになります。 そうなると、 返済期間を長く設定せざるを得ず、 金利上昇による返済額増加のリスクを避けるために、 金利がずっと変わらない 固定金利型の住宅ローンを 選ぶ必要が出てきます。 たとえ、 変動金利型に比べて金利が高く、 毎月の返済額が 大きくなってしまうとしても、です。 一方で、 十分な自己資金を用意できる場合は、 返済期間を短く設定することが可能になり、 金利上昇によるリスクを ある程度抑えることができます。 その結果、 固定型より金利が低い 変動型の住宅ローンを 選択することもできるようになります。 このように、 自己資金の状況によって 適した住宅ローンは異なりますし、 収入や年齢、土地をすでに所有しているかどうかなど、 さまざまな条件によっても 選ぶべき住宅ローンは変わってきます。 資金計画では、 こうしたあなたの状況を踏まえた上で、 最適な住宅ローン選びを行っていきます。 ✔ 住宅ローンの種類を知っていますか？ 住宅ローンは大きく分けると、 「変動型」と「固定型」の 2種類に分類されます。 さらに「変動型」は、 純粋な変動型と 「当初期間固定型」の 2つに分かれます。 当初期間固定型とは、 3年固定・5年固定・10年固定など、 地方銀行が主力として扱っている 住宅ローン商品ですね。 ✔ 変動金利型住宅ローン 変動金利型は、 金利が低く設定されている反面、 市場金利の動きに応じて 金利が上下します。 そのため、 金利が上昇すれば、 返済額も連動して 増えていくことになります。 ただし、変動型には 金利が上がっても 5年間は返済額が変わらない仕組みがあり、 さらに5年後に返済額が増える場合でも、 上昇幅は最大25％までに 抑えられています。 では、 具体的にシミュレーションしてみましょう。 借入金額3,000万円、 金利1％、35年返済、 元利均等返済、ボーナス返済なし、 という条件で計算してみます。 この場合、 毎月の返済額は84,765円です。 この金利のまま 2年間返済を続けたとすると、 2年後の利息は、 28,553,730円（残高）×1％÷12か月＝23,794円 となります。 つまり、 金利が上がらなければ、 25回目の返済では 84,765円から23,794円を差し引いた 60,891円が元金返済に充てられます。 では、 もし金利が上がってしまったら どうなるでしょうか？ 極端な例ですが、 2年後に金利が3％になった場合、 利息は、 28,553,730円×3％÷12か月＝71,384円 となります。 返済額は84,765円のままですから、 元金に回せるのは、 84,765円−71,384円＝13,381円 しかありません。 つまり、 返済しているにもかかわらず、 金利上昇によって 元金がほとんど減らない、 という状況になってしまうのです。 さらに、 金利が4％に上がった場合は、 28,553,730円×4％÷12か月＝95,179円となり、 利息が返済額を上回ってしまいます。 そうなると、 元金は減らないどころか、 84,765円−95,179円＝10,414円分の 未払い利息が 毎月積み重なっていくことになります。 現状では、 住宅ローン金利が 短期間で2〜3％も上昇する可能性は 高くないと考えられています。 しかし、過去を振り返ると、 1年で2％、 2年で3％上昇したケースもあり、 可能性がゼロとは言い切れません。 だからこそ、 メリットだけでなく デメリットもしっかり理解した上で、 住宅ローンを選んでいただきたいのです。 次回は、 変動金利の一種である 「当初期間固定型」について、 詳しくお伝えしていきます。 それでは、、、
