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相馬建築のブログはこちらからご覧いただけます。完成見学会の開催情報のほか、優れた土地の取得方法や家づくり・インテリアづくりの極意といった情報を随時更新予定です。便利でお得な情報をキャッチして、理想の家づくりを叶えるためにお役立てください。
ブログ一覧
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過去と現在と未来
およそ30年間続いたデフレがようやく過ぎ去り、 インフレターンに入った現在ですが、 実はデフレと言っても物価は30年前に比べて それなりに上がっていたりします。 例えば、男子なら誰もが愛読していたであろう週刊少年ジャンプ。 30年前は190円だったのに現在は300円と約60％値上がりしています。 例えば、たばこ（マイルドセブン）。 30年前は200円だったものが現在は580円と 約3倍近く値上がりしているようです。 （吸わないので知らなかったのですが、とんでもない値上がりですね・・・） この他、車に関しても 30年前だと100万円もせずに買えていた軽自動車が 今や200万円前後と2倍前後になっており、 決してなにもかもがデフレだったわけではないんですよね・・・ おはようございます。 相馬です。 また、この30年の間で 物価以外にも地味に上がってきたものが国民年金保険料です。 30年前は月額8,000円だった掛け金が 今や16,590円と2倍になっていますからね。 ま、この制度が出来た時と今とでは平均寿命が大きく違ってきたし、 なにより少子化によって払う人数が減っているので これに関しては仕方ないんですけどね。 消費税に関してもこの30年間でずいぶんと負担が増えましたよね。 30年前は3％だったの対し今や10％ですからね。 （もう数年遡るとそもそも消費税自体ありませんでした） 当時2060万円で買えていた2000万円の家が今や2200万円と 140万円も負担増になっているという感じですね。 この30年の間で 平均年収が472万円から443万円と減っている上、 退職金も約2800万円から約1800万円と減っている というデータからすると、なかなか厳しい状況の中 インフレが押し寄せてきているというのが現状ですね。 ✔️これからの家の持ち方 このようにデフレといえど価格が上がってきたものがある中、 実はこの30年間、家はあまり価格が上がっておらず ずいぶんと買いやすかったため 誰もが望めば買えていた時期だったような気がします。 デフレの影響を受けて 住宅ローン金利も最低水準を更新し続けていたため、 安心して全期間固定金利の住宅ローンを借りることが出来たし、 ここ最近の災害の多さや酷さによってずいぶんと値上がりしましたが、 以前は火災保険料もずいぶんと安かったわけですからね。 電気料金だってこれから建てる方に比べるとずいぶんと割安ですしね。 ですが、この流れも現在直面しているインフレの流れによって 大きく変化していっています。 円安の影響をもろに受けて建築費はもちろん造成費や外構費に至るまで 全てが値上がりしていっている上、 ランニングコストとなる電気料金もかなり値上がりしていますしね。 そして、金利。 現在長期金利が1.6％にまで到達し さらに上がっていきそうな流れですが、 こうなると全期間固定金利の住宅ローン金利はもちろん、 家を建てる方の中の半分以上が選んでいると言われている 10年固定の住宅ローン金利も確実に上がっていきます。 ゆえ、所得水準が上がってない中、 建築費や造成費、外構費など全ての負担が上がり、 以前に比べて予算総額が膨れ上がった現在では、 負担を抑えるためには固定に比べて金利が低い 「変動金利」を選ばざるを得ないというのが現実なのかもしれません。 そして、そうなれば 住宅ローン審査もこれまで以上に厳しくなるし、 今後の金利上昇リスクに備えて 繰上げ返済資金を貯めていかないといけません。 なので、これから家を買おうとお考えの方は コロナ前までに家を持たれた方とは 違った価値観で持たないといけないという感覚をお持ちいただき、 しっかりと知識をつけた上で家づくりをしていただければと思います。 それでは、、、 -
ペアローンの世界
これから家を建てるとなると、 土地を所有している場合でも おそらく3000万円前後の総予算になるでしょうし、 土地も買わないといけないとしたら地域にもよるものの おそらく4000万円を超える総予算になると思われます。 そして20代〜30代という年齢で家を建てるなら ほぼ全額を銀行からの借り入れでまかなうことになると思いますが、 これくらいの年齢でこれだけの借り入れをしようと思うと、 夫婦・パートナー双方の収入を合算せざるを得ないのが 現実ではないでしょうか。 実際、借り入れ可能な現実的な金額としては 税込み年収の6倍あたりが妥当だと言われているので、 4000万円借り入れしようと思うと、 世帯収入として700万円近くあることが望ましく この年齢でこれだけの収入が 一人だけであるとは考えにくいですしね。 おはようございます。 相馬です。 そんなわけで現在はペアローンによって 家を建てることが「当たり前」となりつつあるので、 スムーズに住宅ローンを組めるようにするために 知っておいていただきたいことについて 今回はお伝えしていきたいと思います。 ✔️返済はキッチリと！ 住宅ローン審査では、 銀行はまず申込人全員の「収入」「仕事」「勤続年数」 といった基本的な情報に加え、 借り入れ履歴やその返済状況といった信用情報を全てチェックするため、 事前審査に無事合格するためにはここをクリアしなければいけません。 例えば、車のローンがある場合、 そのローンがあることだけで問題があるわけではないのですが、 そのローンを完済しないまま住宅ローンを借りようとすると 住宅ローンの借入額が減ってしまいます。 仮に、何もローンがなければ毎月7万円なら返済が可能だとした場合、 車のローンが毎月2万円あるとしたら5万円が返済可能だとみなされ、 そこから逆算した金額しか融資してもらえなくなるという感じですね。 この場合、車のローンを全額返済すれば 借入額は増えるため（＝解決策があるため）別段問題はないのですが、 仮に借り入れしているローンの返済が遅れたり滞っているとしたら 大きな問題となる場合があります。 金額の大小に全く関係なく。 この他「奨学金返済」 「携帯電話の利用料及び機種分割代金」 「キャッシング」「クレジットカード払い」などなど、 今やローン払いとなっているものだらけですが、 これら返済状況は全て信用情報データとして残っており、 目安で言うと過去5年分はこのデータは消去されないので これら全てを遅れることなくキッチリと支払い続けていることが とっても重要な要素となります。 仮に、たとえ1,000円という少額の返済だったとしても、 それが複数回遅れた事実があればローン審査に大きく響くし、 ましてや遅れが直近であればあるほどなおのこと深刻な状況となるので、 「借りたものはキッチリ返す」ことを心がけていただければと思います。 銀行が審査で見ていることは 「お金に対してルーズじゃないかどうか」というところですからね。 ✔️収入の減少も織り込む そしてもう1点注意していただきたいことが 「収入減少の可能性」です。 それは「転職」によってかもしれませんし、 「病気・事故」によってかもしれません。 あるいは「子育て」によってかもしれませんし、 「親の介護」によってかもしれませんが、 とにかく、長い道のりにおいて何が起こるか誰も予想出来ないので、 何が起こっても大きな問題にならないような 家の持ち方をしていただきたいと考えています。 ゆえ、家そのものの予算計画はもちろん「貯金」や「保険」の見直し、 そして生涯ローンでもある「電気料金」に対しての備えも忘れることなく 万全をきして家づくりに望んでいただければと思います。 それでは、、、 -
日当たりはそれほど重要ではない
「日当たりの良さ」は家づくりをする上で 最も重要なキーワードであると認識されていますが、 そこに固執し過ぎると家づくりのあらゆる局面で 色んな代償を払うことになります。 例えば、土地。 日当たりに良さに固執すれば 土地選びは必然的に「南向き」一択ということになりますが、 当然、人気が集中する南向きの土地は価格も割高に設定されます。 かつ、よほど立地が悪くない限り値引き交渉の余地もありません。 その上、南向きの土地は需要が供給を上回りがちなので、 南向きに固執してしまうと住みたい地域でいい土地が出てこない という状態を生み出してしまいます。 そして、インフレが進む現在は その時間のロスによって建築費が割高になってしまった・・ という状況を招きかねません。 おはようございます。 相馬です。 また、日照を阻害されないぐらい広く土地を買えば、 南向きに固執せずとも 日当たりがいい土地を買うことが出来ますが、 この場合も当然、土地価格は割高になってしまいます。 かつ、この場合に至っては外構工事コストも跳ね上がるし、 その後払い続けていく固定資産税までも割高になるという 悲しい現実が待っています。 ゆえ、土地選びの観点からしても「日当たりの良さ」に あまり固執し過ぎないようにしていただけたらと考えています。 日当たりが良くないのであればそれを考慮した上で 間取りと窓を設計すればいいだけですからね。 ✔️家づくりにも支障が出やすい！？ また、日当たりに固執し過ぎると肝心の設計にも支障が生じます。 まず、南向きの土地に建てる場合、 基本、全ての部屋を南向きでつくりたくなるため 家の中が開けっ広げ状態になります。 そして、それを防ぐためにカーテンが必要となり、 そのカーテンを開けることがないまま 薄暗く開放感が感じられない空間で毎日を過ごすことになります。 また、それに加えて耐震性にも支障が出かねません。 南向きに開口を多くつくればその分壁量が少なくなるし、 一方で窓がそれほど必要ないと考えられている 対極の北ばかりに壁量が多くなり、 結果、壁量バランスも最悪な状態になりがちだからです。 （2階建ての場合、上からの荷重もあるので なおのことバランスが悪くなります） さらに部屋を南向きでつくれば 必然的に水回りが北に配置されることになりますが、 そうなれば湿気の多い水回りに直射光が差し込まない上、 風通しも悪くなってしまいます。 室内干し中心のご家庭にとっては あまり好ましい環境ではありませんよね。 これらは生乾き臭とジメジメ感の原因になる上 洗濯物も乾きにくくなりますもんね。 これらが、日当たりがいい土地で起こりやすい問題ですね。 ✔️外構の予算オーバーが起こりやすい！？ 日当たりに固執し過ぎると 外構工事では予算オーバーに大いにつながることになります。 南向きの土地の場合、ウッドデッキをつくるにしても ウッドデッキ費用だけじゃなく目隠し費用も同時に必要となるし、 開けっ広げの家で防犯に不安が残るため 心理的に敷地に入ってきにくい工夫をしなければいけないから。 日当たりを確保するために土地を広くした場合、 単純に施工面積が大きくなるし、 おそらく目隠しや心理的に敷地に入ってきにくい工夫が 先程同様に必要となるからです。 そして、当初計画していた予算から いとも簡単に2〜300万円も足が出る結果となってしまいます。 いかがでしたか？ この説明だけではあまりピンとこないかもしれませんが、 日当たりのいい土地に立ち並ぶ家の多くをご覧いただくと、 「あ。そういうことか」とお分かりいただけると思います。 まとめると、 日当たりに固執すれば全てのコストが割高になると同時に、 （土地代、建築代、外構代） その割に思ったより住みにくい家になってしまう可能性が高くなる。 という考え方も知っていただき、 その上で広い視野で家づくりを考えていただければと思います。 それでは、、、 -
資産か負債か
識者の中には 「マイホームなんて持たずにずっと賃貸で暮らした方がいい」 という意見を述べる方がいらっしゃいますが、 ずっと賃貸で暮らすと仮定した場合、 歳をとったら借りにくくなる（借りられなくなる）という 別の問題に直面することになります。 歳をとったら借りにくくなる（借りられなくなる）理由は、 収入うんぬんの話もありますが、 部屋でもしものことがあった場合 いわゆる「いわく付き物件」になり大家さんが損失を被るからですね。 そんなわけで、 個人的にはやがて迎える老後に備えるという意味も込めて マイホームを持っておいた方がいいと考えているのですが、 このマイホームというものを「資産」にすることが出来るか？ あるいは「負債」にしてしまうかは、 その持ち方にかかっていると言っても過言ではありません。 おはようございます。 相馬です。 まずマイホームを購入するにあたり考えておかないといけないことが 資産を持っている限り「維持管理コスト」がかかるということです。 つまり、家を買う時には イニシャルコストだけじゃなくランニンングコストにまで 目を向けておかないといけないということなのですが、 ランニングコストの中でもとりわけ大事なのが 電気やガスなどの光熱費です。 今後、主に電気をつくる火力発電の燃料となる 液化天然ガスや石炭が値上がりすると それに伴ってますます電気料金が上がっていくでしょうしね。 日本はこれらの資源を100％輸入に頼っているため、 戦争や為替の変動、そして政治的な理由によって 価格が上がってしまうことになっても 黙って言い値で買うしかありませんしね。 そんなわけで家を建てる時には 太陽光発電の設置をオススメさせていただいております。 設置したくても設置出来ない分譲・賃貸マンションと違って 戸建ては屋根の形状さえ間違えなければ 100％設置出来るわけですからね。 そして太陽光発電さえ設置しておけば識者たちが言うように 今後年率3％の勢いで電気料金が上がっていったとしても そのダメージを回避することが出来ます。 年率3％で上がっていくとしたら 24年後には電気料金は現在の2倍になり、 太陽光発電を設置していない方は 毎月平均20,000円ほどかかっているとしたら それが40,000円にもなってしまうのに対し、 太陽光発電さえ設置していれば そんな心配を全くしなくていいという感じですね。 ✔️返済にいっぱいで積立が出来ない・・ そして、家を建てる時に最も注意していただきたいことが 家を建てたことによって積立投資が出来なってしまった・・・ という状況を招くことです。 これから日本はインフレが進む可能性が高く、 そうなれば物価が上がっていくため、 それに伴って所得が上がらない限り 家計はどんどん苦しくなっていくし、 かつ物価が上がるということは 現金の価値が落ちるということでもあるため 銀行にお金を預けていてもお金はどんどん減っていく一方 だと言っても過言ではありません。 そんなわけで新NISAブームに乗っかって 家を買うのと同時に積立投資を始めた方がいいのですが、 家に予算を突っ込み過ぎるとこれにお金が回せなくなってしまい、 そうした方とそうしなかった方とで やがて雲泥の差が生じることになります。 仮に25,000円を今後35年間毎月積み立て続けることが出来た方と、 その余裕がなくずっと積立投資が出来なかった方とでは、 住宅ローンを払い終えるタイミングでざっと3000万円近く 手持ちの資産に差が生じているという感じですね。 いかがでしたか？ まさに豊かな老後と貧乏な老後の別れ道となるのが 家づくりであるとお分かりいただけたでしょうか？ というわけなので、 家を建てる時にはこういったことも踏まえた上で イニシャルコストとランニングコストの 試算をしていただければと思います。 それでは、、、 -
ローンの明暗
ローンを背負わないよりは背負った方が、 そしてローンを背負う場合、 若干背伸びするぐらいの方が 頑張って仕事をするようになるという意見は 「確かにそうだな」と納得させられるものの、 この議論をする上で大事なことはその度合いです。 例えば、現在は世帯年収が700万円あれば 収入合算すれば銀行から約8倍の5500万円を 貸してもらうことが出来るのですが、 共働きである場合はもちろん、 ご主人だけがこれだけ稼いでいるとしても この決断は絶対にすべきではありません。 たとえ土地を買って家を建てるとしたら これだけの予算が必要だとしても、です。 （土地が1500万円、建物が3300万円 外構が400万円、諸経費300万円くらいの感じなので 普通にあり得る話だと思います） おはようございます。 相馬です。 理由はその収入が維持出来なくなった瞬間に 家を手放さざるを得なくなる可能性が限りなく高いからです。 おそらくこの収入でこれだけのローンを組んだ場合、 貯金をする余力がなくなってしまうため、 金利が上がることになった時 繰上げ返済によって返済額アップを 回避することが出来なくなる可能性も高まりますしね。 ✔️全てのリスクに対応することが大事 住宅ローンを組めば金利の中に 「団体信用生命保険」が含まれているため 債務者にもしものことが起こった場合、 ローンの残債はゼロになります。 ですが、それはあくまでそれに該当することが起こった場合のみ。 不慮の事故や病気で充分働けなくなるでは単純に収入が減るだけで、 そもそも借り入れが現在の収入ありきで試算されているとしたら ただただ住宅ローン返済に苦しめられながら生活することになります。 また、事故や病気じゃなくても 出産によって奥さんの収入がガクンと落ちることも 可能性としては充分にあり得ることではないでしょうか。 あるいは親の介護によって充分に働けなくなるという可能性も。 さらに、転職や会社の経営状況、自らの成績などによって 収入がアップダウンしてしまうこともゼロではありませんよね。 そんなわけで、たとえ銀行が貸してくれるとしても、 また住みたい地域で住みたい家を建てるとしたら それだけの予算が必要だとしても、 こういったリスクに充分に備えられないのだとしたら 決してそうすべきではないと考えている次第です。 ✔️妥協は「悪」ではない とはいえ、そうは言っても 子供たちをいい環境で育てていくために、 また生活の質を高めていただくためには 賃貸住宅で暮らし続けるのではなく 家を持っていただいた方が絶対にいいと考えています。 家を持てば太陽光発電を設置出来るため 今後上昇し続けることが予想される 電気料金の負担を大幅に軽減出来ることもありますしね。 ゆえ、家を建てる時には家にかける予算を最初に考えること、 そして出来ればそれをする前に ライフプラン（人生設計）を専門家に行っていただき、 人生で起こりうるあらゆるリスクに備えた上で 家にかけていい予算を導き出してもらうこと、 これをオススメしています。 そうすれば、 あなたが考えている地域で家を持つことは難しいかもしれません。 あるいは、あなたが理想とする家を建てることは難しいかもしれません。 そして、住む場所や建てる家を妥協せざるを得ないかもしれません。 しかし、その現実を知っていただいた上で家を持つことこそ、 家づくりにおいてもっとも大事なことではないでしょうか。 不安に怯えることなく質の高い暮らしを送ることが出来る。 それなりに買いたいものが買え、行きたい場所に行くことが出来る。 子供たちにもしっかりお金をかけてあげることが出来る。 こんな生活が送れるとしたら最高ですよね。 それを実現していただくために ローン（借金）の恐ろしさを 建てる前にしっかりとご理解いただければと思います。 ローン（借金）を良いものに出来るかどうか。 これも意識しながら家づくりを行ってください！ それでは、、、 -
平屋のおかしなイメージを払拭
以前に比べ 平屋を建てる若い世帯が増えてきているなー と感じる今日この頃なのですが、 とはいえ「平屋ならでは」のイメージが強く浸透していることから、 2階建てという選択一本で家づくりを進めている方が まだまだたくさんいらっしゃるのではないかと思います。 「平屋ならでは」のイメージとは、 「平屋＝年配の方の家」「平屋＝高い」 「平屋＝豪邸（＝金持ちの家）」などですね。 もちろん歳をとれば高い確率で 足腰に支障が出始めることから 平屋が最適であることに間違いはないのですが、 若い人たちだって（人間誰しも）やがて歳をとるわけだし、 「じゃあ歳をとったからそろそろ平屋に建て替えよう！」 と思っても簡単に出来ることではないので、 そんなことを冷静に考えると、 最初から平屋にしておいた方が絶対に良いと思うんですけどね。 おはようございます。 相馬です。 また、金額面においても 実を言うと平屋と2階建てではそう価格が変わらないため、 平屋が建てられるだけの土地に広さがあるのなら、 かつ平屋にしても採光面で問題がないのであれば、 平屋にした方がいいと個人的には考えています。 ✔️平屋と2階建ての価格が変わらない理由 なぜ、平屋と2階建ての価格がそう変わらないかというと、 平屋には階段がないためその分面積が小さくなるし、 かつ廊下も最小限に設計しやすく、 さらに全ての部屋と収納が1階に存在することになるため、 客間や余分な収納をつくる必要性が極めて薄らぐからです。 要は、2階建てに比べて面積が小さくなるからですね。 仮に35坪の2階建ての家を 同じ部屋と収納を持たせながら平屋に変換するとしたら、 階段がなくなることで2坪、 廊下と2階のトイレを削ることでさらに2坪小さくなり、 結果31坪で建てられるようになるということですね。 2階建ての坪単価を80万円として、 平屋の坪単価を90万円と 坪あたり10万円ほど割高に設定して試算してみると、 35坪×80万円＝2800万円（2階建て） 31坪×90万円＝2790万円（平屋） となるという感じです。 そして、ここから部屋の数や広さを削るとしたら 「むしろ平屋の方が安くなる」 というのが現実的な話なんですよね。 もっとも、見た目で分かる数字(＝家の面積)は 2階建てに比べて小さくなってはしまいますが。 ワンフロアになる分、家の面積は小さくなれど 「体感」は2階建てよりも圧倒的に広く感じるんですけどね。 ✔️子育て世代ほど平屋がいい理由 これは自分が経験して強く感じたことですが、 子供の部屋は2階につくるよりも 1階にあった方がいいのではないでしょうか。 小さな子供たちはずっと親の近くで過ごすものだし、 子供たちの使ったおもちゃや絵本などを いちいち2階まで片付けに行くのは現実的に不可能に近く、 結果、いつも過ごすリビングが 常に散らかった状態になりやすいからです。 そんなわけで子供たちの部屋は1階に、 そして出来ればリビングの近くにあった方がいいんじゃないかな と思っている次第です。 そうすれば、 子供たちのものを簡単に部屋に片付けられるし、 親の気配が感じられる場所であれば、 ずいぶんと使いやすくなりますしね。 かつ、洗濯動線にしても上下移動がなくなる分、 それだけでずいぶんと楽になるし、 掃除に関しても片付けがしやすい家になれば その分、掃除がしやすくなるし、 その上、階段がなければ昼間仕事に行っている間に ルンバを走らせていれば勝手に掃除をしてくれますしね。 いわば、家事・育児・仕事に忙しい 子育て世代の日々の負担を大幅に軽減してくれるというわけです！ というわけなので、 なんとなくのイメージに惑わされることなく、 見るべきポイントにしっかり焦点が 当てられるようになってくださいね。 それでは、、、 -
リスクとリスクヘッジ
家づくりをするにあたり 4000万円を銀行から借り入れするとして、 1.変動金利 2.10年固定金利 3.全期間固定金利 この3つのどれを選ぶかによって 毎月の返済負担が大きく違ってきます。 まず、変動金利は この3つの中で最も金利が安いことが 魅力である商品ですが、 仮に0.7％という金利で40年返済にて 4000万円を借り入れした場合、 毎月の返済額は95,568円となります。 次に、地方銀行が 主力として取り扱う商品である10年固定金利は 現在1.4%前後が貸出相場ですが、 この金利で40年返済にて4000万円を借り入れした場合、 毎月の返済額は108,881円となります。 変動金利より 金利が0.7%上がったのですが、 その結果、返済額が13,313円上がった というわけですね。 最後に、ずっと金利が 変わらないことが魅力である全期間固定金利は、 相場感としては2%前後ですが、 この金利で40年返済にて 4000万円を借入した場合 毎月の返済額は121,130円となります。 先程の10年固定金利と比べると 返済負担が12,249円上がることになり、 変動金利と比べると 返済負担が25,562円も上がる という感じですね。 さて、あなたなら 一体どの商品を選択されるでしょうか。 おはようございます。 相馬です。 この3つの中でどれを選ぶかを決めるにあたって 最も大きなポイントなってくるのが毎月の返済額だと思いますが、 個人的なアドバイスをさせていただくとしたら、 家計的に全期間固定を選んだ場合の 返済額を出すことが出来るのだとしたら、 変動金利か10年固定金利のどちらかを選んでいただき、 全期間固定との間に生じる差額分を 長期積立投資に回していただくことが 最良の選択ではないかと考えています。 仮に、10年固定金利との差額である 約1.2万円を今後40年間、 新NISAのつみたて枠を利用しながら 毎月つみたてていくとして、 毎年平均で5％ずつ資産が増えていくとしたら、 40年後その掛け金の合計 576万円が18007万円にもなるし、 変動金利との差額で計算すると （毎月2.5万円をつみたてていくと） 40年間の合計金額である1200万円が 3764万円にもなる（2564万円増える）からです。 要は、この差額分を長期積立投資に預けていただくだけで 「老後2000万円問題」が解決出来るので、 そうした方がいいというわけですね。 ✔️現金がリスクになる時代 ようやく日本にも インフレの波が押し寄せてきましたが デフレ渦においては「現金」が 資産防衛の最良の手段だったものの インフレ渦において「現金」は 資産を失うリスク商品となってしまうので、 （100円の商品が50円になれば、 1000円の価値は2倍に上がりますが、 逆に200円になれば価値が半減してしまうからです） みんなに共通して言えることは、 銀行への預金を最小限に減らし、 長期積立投資を行なった方がいいということです。 積立投資をするということは、 増えることころにお金を預けるだけじゃなく 「＝資産をドルでも持つ」ということでもあるからです。 銀行預金だけだと価値が減っていく円でしか 資産を持っていないことになりますからね。 ゆえ、これから家を建てる方は 家にかける予算を見直し、また住宅ローン商品も吟味し、 かつ、保険や車といった家同様にずっとかかり続ける 固定費の見直しもはかっていただきつつ、 これから訪れる未来のリスクに 万全の備えをしていってください！ それでは、、、 -
メリットとデメリット
どんな商品にも基本的に万能なんてものは存在せず、 比率の差はあれど 必ずメリットとデメリットの両面を備え持っています。 例えば「土地」。 南向きの土地は日当たりが良く 資産価値も高い上その価値が落ちにくいことから、 最高の土地であるという認識が世間一般にはありますが、 冷静に考えるといくつかデメリットが存在します。 まず、他の土地（東・西・北向き） に比べて価格が割高であるということ。 かつ、他の土地に比べて売れやすいことから 価格交渉もしにくい。 そして、厄介なことに 割高なのは土地代だけに止まらず、 建築代や外構代も割高になります。 建築代が割高になるのは、 直射日光と周囲からの視線を遮るために 絶対にカーテンが必要となるから。 かつ、厳しい日差しを避けるためと 台風時の飛散物からガラスを守るために シャッターが必要となるから、です。 外構代が割高になる理由は、 家同様に低いプライバシーや防犯面の担保のために 塀や目隠し、植栽や門といった 工事が余分にかかるからですね。 要は、予算がグン上がりやすいという デメリットがあるというわけですね。 その上、カーテンが開けられないため 開放的な住まいにもなりにくいですしね。 おはようございます。 相馬です。 他方、デメリットばかりに焦点が当たりがちなのが 西向きや北向きの土地ですが、 これらには実は見逃し難いメリットが存在します。 まず、いずれの土地に共通して存在するメリットは 価格が割安であるということです。 西向きの土地に関しては、 日当たりに難がありそうな上、 西日の影響をもろに受けそうだし、 北向きの土地に関しては、 日当たりに難がありそうな上、 西と東まで囲まれると 全く直射日光が当たらなさそうに 感じてしまいますからね。 ゆえ、買ってもらいやすいように そもそも割安に価格が設定されていることが多いのですが、 これらの土地はこの価格から さらに価格を下げてもらいやすいというメリットも存在します。 同じ分譲地で 南向きの土地が20万円で販売されているとしたら、 西や北向きだと18万円前後で 販売されていることが多いのですが、 さらにそこから交渉の余地があるため、 場合によったら南向きの土地よりも 150〜200万円ほど安く土地を購入出来るかもしれない というわけですね。 ✔️デメリットを逆手に取る 先程、西向きの土地は 西日の影響をもろに受けそうだから 敬遠されるとお伝えしましたが、 その問題は設計で解決出来るため 実は全く気にすることはありません。 西日の影響を受けそうなのであれば、 最初から西に窓を作らないように 間取りを計画すればいいだけですからね。 そして、西以外の方向から採光を取り込むように 間取りを計画すればいいだけです。 北向きの土地も然りです。 北以外の三方が家に囲まれているとしても 周囲の建物から充分な距離をとった場所に 窓をつくるようにすれば、 採光に全く支障は出ないどころか、 むしろ南向きの土地に建つ家よりも 明るく開放的な空間をつくることが出来ますからね。 そんなわけで、 どんな土地にもメリットもあれば デメリットも存在するということ、 そしてその土地が持つデメリットは 設計によって解決出来ることが多いということを 同時に覚えておいていただければと思います。 それでは、、、 -
家を負担にしない
同じ地域で家を建てるにしても どんな土地を選ぶかそしてどんな家を建てるかで 予算は大きく違ってきます。 そしてその予算の違いによって やがて迎える未来に大きな差が生じるかもしれません。 おはようございます。 相馬です。 例えば、 同じ世帯収入のAさんとBさんが 同じ地域で、同じ時期に、同じように家を建てるとして、 Aさんは合計4500万円かかり、 Bさんは合計3800万円かかるとします。 そして同じ住宅ローンを組んだとして、 BさんはAさんとの間に生じたローン返済の差額分を 新NISAのつみたて枠を使って 40年間ずっと積み立てていくのに対し、 Aさんはそんな余裕がなく 全く積み立てが出来ないとしたら、 住宅ローンの返済が終わる40年後 手元資金に2688万円もの差が生じる可能性があります。 計算式としては、 4500万円を40年返済で 金利0.8%の10年固定で借りたとして （40年間返済額が変わらないと仮定） 毎月の返済額が109,580円。 3800万円を40年返済で 金利0.8%の10年固定で借りたとして （40年間返済額が変わらないと仮定） 毎月の返済額が92,534円。 となるので、生じた差額17,046円を これから40年間ずっと毎月積み立てていくとして、 年率平均5％の割合でお金が増えていくとしたら 40年後には元本の816万円が 2570万円にまで膨れ上がることになる。 かつ、NISAで積み立てていけば 通常増えた額に課税される約20％の税金がいらないので そのまま受け取れる。 そして、これに生じた総支払利息の額 1,182,080円を合計すると ざっと2688万円の違いになるという感じですね。 利息の計算式↓ （Aさん） 109,580円×480回(40年×12ヶ月) -4500万円(元本)＝7,598,400円(利息) (Bさん) 92,534円×480回(40年×12ヶ月) -3800万円(元本)＝6,416,320円(利息) (利息の差) 7,598,400円-6,416,320円=1,182,080円 ✔️老後資金は家づくりの時につくる ここからお伝えしたいことは、 世間でいっとき賑わった 老後2000万円問題を解決する鍵は、 家づくりのタイミングにあるということです。 これから40年という長い間、 ずっとかかり続ける固定費をいかに削減出来るかによって 未来の暮らしに大きな差が生じると共に、 お金に対するゆとりのあるなしによって これからの暮らしの中で きっと気持ち的にも大きな差が生じるのではないでしょうか。 おそらく子供たちが巣立っていくまでは、 貯蓄に回せるようなゆとり資金をつくることは かなり難しいと思われるし、 雇用形態上、収入が上がりにくい日本では たとえインフレが継続しようと 楽観的に収入アップを期待することが出来ないと思います。 地方都市ともなればなおのことだと思います。 であれば、 大きな決断のタイミングで固定費をしっかり見直す。 保険、車はもちろん、家も例外ではありません。 家づくりは夢と希望に溢れており、 それを縮小したり、妥協することは 決して簡単なものではありません。 しかし、それを見つけないまま欲望のままに進むことは、 対処できないタイミングで大きな問題が生じる可能性を ただただ高めてしまうだけなので、 この記事を頭の中に置きつつ 家づくりを進めていただければと思います。 それでは、、、 -
価格表示に惑わされない
家の価格の提示方法には一定のルールがないことから、 誰もが家の価格を正確に把握することが出来ません。 例えば、A・B・Cの３社に 「2500万円で家を建てられますか？」と聞いたところ、 いずれも「大丈夫です！」と回答してもらったものの、 蓋を開けてみると（＝いざプラン作成に進んでみると） その中身に統一感がないことが発覚するという感じです。 Aでは浄化槽や設計費用といった いわゆる付帯工事が入っていなかったことが判明、 Bではその中に消費税が入っていなかったと判明、 Cだけが、付帯工事も消費税も全て含まれていたことが判明、 という風に。 そして、そこから溢れた費用は 家以外にかかる別途費用として予算計上されるため、 つまるところ外構工事や家具に充分な予算が回せなくなる 最悪な要因となってしまいます。 おはようございます。 相馬です。 そんなわけでこの 「後から予算が狂ってしまう問題」 をスッキリ解決いただくために、 家の予算を伝える時には 「外構工事も含めて全項目をひっくるめた金額がこれです！」 と建築会社にお伝えいただくことをオススメしているのですが、 冒頭でお伝えしたこと以外にも 家の価格を勘違いさせてしまう要因があるので、 今回はそれについてお伝えしていきたいと思います。 ✔️「坪あたりいくら」という概念 家の価格の一つの見方に 「坪単価」というものがありますが、 これは一見単純なようで実は複雑な要素を持っています。 まず、坪単価は 家の面積が大きくなればなるほど安くなっていくし、 逆に家の面積が小さくなればなるほど高くなっていきます。 理由は、 キッチン・お風呂・洗面・トイレといった水回り設備が ある場所とない場所とでは、 坪あたりにかかるコストが大きく違ってくるため、 設備がない場所が多くなるいわゆる面積が大きい家は 必然的に坪単価は安くなるし、 逆に、ない場所が小さくなるいわゆる面積が小さい家は 必然的に坪単価は高くなるということですね。 また、冒頭でお伝えした 付帯工事や消費税などが入っているかいないかでも、 価格への反映がずいぶんと違ってきます。 仮に2500万円の中に 付帯工事費用150万円が入っていない場合、 合計すると2650万円になりますが、 これを30坪で割った場合 見せかけの坪単価と本来の坪単価では 5万円もの差が生じてくることになるし、 仮に2500万円の中に消費税が入っていない場合、 合計すると2750万円になりますが、 これを30坪で割った場合、 見えかけの坪単価と本来の坪単価では 8万円以上差が生じてくることになるという感じですね。 そしてこれと同じような要素として どんな材料を使うかによっても坪単価は全く違ってきます。 外壁の仕上げ材、床材、内装仕上げ材、その他諸々。 これでも、あっという間に5万・10万と変わってきます。 さらに、坪単価は 全く同じ面積で全く同じ材料を使ったとしても 家の形状によっても違いが生じてきます。 仮に100平方メートル（30坪）の 平屋を建てるとして、 10m×10mの真四角である場合、 外壁全体の長さは40mですが、 これが12.5m×8mの長方形になれば、 外壁全体の長さは41mになるし、 もっと極端に言えば20m×5mの長方形になれば、 外壁全体の長さは50mにまでなるという感じですね。 そして外壁の距離が延びれば、 室内外の壁の面積が大きくなるため、 壁紙や外壁といったそれに付随する全ての工事が割高になり 家の価格が全然違ってくることになります。 このように坪単価という価格表示は 一見分かりやすい指標として用いられることが多いのですが、 蓋を開けてみると住宅会社のモラルや家の面積、仕様、 そして、土地の形状などにまで左右される とっても複雑なものだというのが現実です。 なので、これらの内容も知っていただき 家の価格について勘違いしてしまわないように 気を付けていただければと思います。 それでは、、、
