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相馬建築のブログはこちらからご覧いただけます。完成見学会の開催情報のほか、優れた土地の取得方法や家づくり・インテリアづくりの極意といった情報を随時更新予定です。便利でお得な情報をキャッチして、理想の家づくりを叶えるためにお役立てください。
ブログ一覧
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土地に答えを求めない
その土地にどれくらいまで 1階部分をつくっていいのかを定めた指標のことを 「建ぺい率」と言いますが、 個人的にはギリギリまで 「建ぺい率」を使った方がいいと考えています。 理由は、敷地に余白を残せばその分 外構工事の施工面積が増えることになり 外構工事費用が嵩むと同時に、 庭の維持管理の手間も増えてしまうから、 そして、出来るだけ1階に部屋や収納を集約した方が 老後はもちろんのこと、子育て期間中も 圧倒的に家が使いやすいからです。 洗濯動線にしても、 上下移動があるお家よりも水平移動だけで済むお家の方が 圧倒的に負担が減るのは間違いないし、 片付けや掃除にしても、 上下に収納場所が分かれているより 同じフロアに収納場所がかたまっている方が 圧倒的に負担が減るのも間違いありませんからね。 おはようございます。 相馬です。 そんなわけで、 弊社ではギリギリのところまで「建ぺい率」を使うことで 1階部分をなるだけ大きくする（＝広くつくる） ようにしているのですが、とはいえこの選択は 当たり前に縛られていては到底実現することが出来ません。 ✔️家づくりの邪魔をする常識とは 家を建てる誰もが「南向き＝価値がある」と考えますが、 これは見方によって正解になることもあれば、 逆に不正解になることもあります。 正解であるケースは いつかその家（と土地）を売却しようとお考えの場合。 「南向き＝価値がある」ということは 高い価格で売れる可能性が高いし、 かつ、売り（れ）やすいからです。 要は、資産価値が高い上落ちにくくもあるので、 将来売却を考えている方にとっては ベストな土地であるということですね。 他方、不正解の場合は ずっとそこで暮らし続けようとお考えの場合です。 南向きの土地を買ってしまうと、 部屋も全て南向きでつくらねばと考えてしまうと同時に、 南に大きな窓を設置せねばと考えてしまい、 これらが結果的にコストの増加と 使いにくさと耐震性の劣化を引き起こすことになるからです。 コストの増加は、 プライバシーを担保するために カーテンや目隠しなどに余分なコストがかかってしまうから、 防犯性を担保するために シャッターや塀、門などに余分なコストがかかってしまうから、 日当たりを担保するために2階建ての家を建てることになり 結果、外構工事面積が増加するから、 そして、そもそも土地代自体が最も割高であるから。 使いにくくなるのは、 南向きの部屋にこだわると2階建てありきの設計となるため、 生活が上下に分断され洗濯動線や片付けが複雑になるし、 掃除の負担も確実に増えるから。 耐震性の劣化に関しては、 耐震等級3の取得に必要な壁量は辻褄合わせで確保出来たとしても、 耐震において最も重要な壁量バランスが南と北で大きく崩れるから、 かつ、上下の壁量バランスも確実に悪くなるからですね。 大空間を必要とする1階は壁量が少なくなるのに対し、 2階は細かく部屋を仕切るため どうしても壁量が多くなってしまいますからね。 そんなわけで、 ずっとそこで暮らし続けようとお考えの方には、 この「南向き信者」から卒業していただきたいと 考えている次第です。 ✔️日当たりの担保は設計で実現する 間取りを考える際、 直射光じゃなければ明るい家をつくれないと 多くの方が勘違いされていますが、 安定した明るさを担保するために必要な光は 直射光ではなく天空光であるため、 この2つの光を使い分けることが 設計では非常に重要になります。 天空光とは、 大気中の塵や水蒸気によって反射、拡散する光のことで、 直射光のように天候に左右されることなく 室内に光を届けてくれるのはこの天空光です。 ゆえ、まずは天空光でいい部屋と 直射光を取り入れたい部屋を区別しておいてください。 これを理解していただければ これまで「平屋は無理だ」と諦めていた土地でも 平屋を建てることが出来るようになる 可能性が格段にアップします。 そして、平屋にすることによってコストが抑えられ、 使いやすさも向上し、耐震に不安を抱える必要もなくなります。 日当たりや明るさ、そして暮らしやすさは 土地によって決まるのではなく設計によって決まる。 それぐらい設計は大事である。 これを覚えておいてください！ それでは、、、 -
省エネ≠光熱費削減
原発の稼働停止状態に加え 原材料費高騰の影響によって電気料金が高騰していっていますが、 化石燃料の使用を撤廃しようとする脱炭素の動きが無くならない限り 電気料金単価が落ち着くのは難しいのではないでしょうか。 原発はもちろん、 原発に次いで電気の製造コストが安い火力発電も縮小傾向になり、 その代わり電気製造コストがかなり割高な 風力発電、水力発電、バイオマスなどの再生可能エネルギーが 今後の電気製造の主役になっていく可能性が高いですしね。 おはようございます。 相馬です。 そんなわけで電力の消費を最小限に抑えるために 省エネに優れた住宅にするのが当たり前になってきたし、 そのダメ押しとして省エネ住宅じゃないと 住宅ローン減税を受けられなくなったため、 恩恵の大きい住宅ローン減税を受けるために 否応なく省エネ住宅を建てなくてはいけなくなりました。 ✔️省エネ住宅にするだけで光熱費は削減出来るのか？ とはいえ、ここで疑問になるのが 省エネ住宅にすればそれだけで光熱費を削減出来るのか？ ということです。 確かに、断熱の強化によって 冷暖房による電力消費を最小限に抑えることが出来るし、 それに加えて冷暖房設備自体の性能も上がっていることから そこに関しては光熱費削減が期待出来るのは事実です。 しかし、国が公表しているデータによると 家庭における電力消費の中で冷暖房が占める割合は 年間を通してわずか28％しかないため、 仮にその消費量が30％抑えられたとしても 全体の7.4%ほどの削減に止まってしまいます。 数字に直してみると、 仮に年間約20万円光熱費がかかるとしたら 省エネ性能アップによる削減費用は 年間で約14,800円だということですね。 ✔️光熱費の盲点 ほとんどの人が 光熱費の7割〜８割ほどを冷暖房が占めていると 思い込んでしまっていると思いますが、 実際のところはそうじゃなく 1年中稼働する給湯器が冷暖房と同じ28％を占め、 それ以外全てを冷蔵庫や照明といった家電製品が占めています。 そして、これまた1年中稼働する冷蔵庫が 最も電力を消費すると言われていて 古くなった冷蔵庫となれば なおのこと電力を消費すると言われています。 では、これらは省エネ性能をアップすれば 電力消費を削減することが出来るのか？ もちろん出来ませんよね。 断熱性能が高いから給湯器の使用量が減るわけではありません。 断熱性能が高いから冷蔵庫の電力消費が減るわけでもありません。 断熱性能が高いから照明の電力消費が減るわけでもありません。 ✔️太陽光発電の設置は不可避 冷暖房費も含め、 全ての電力消費を抑えるためには 太陽光発電の設置しか方法がありません。 あるいは何千年も昔のような生活をするか。 太陽光発電を設置すれば、 昼間の家電や給湯、そして冷暖房で消費する電気を 全て自家発電で賄うことが出来ます。 そして、高騰する昼間の電気を買わなくてよくなることで、 心置きなく電気が使えるし、 かつ、電気代抑えることが出来ます。 昼間に洗濯機・給湯器・炊飯器・食洗機・掃除機などを タイマーで使用するように設定しておけば なおのこと抑えられますしね。 というわけなので、 省エネは暮らしの質の向上にとっても大事なことではあるのですが、 決してそれだけで光熱費が大幅に抑えられるわけではなく それを実現するためには太陽光発電の設置も不可避であることを 覚えておいていただければと思います。 それでは、、、 -
ミニマムコストで収納を充実させる方法
収納スペースを増やせば（＝床面積を増やせば） 単純に収納力はアップするものの その分コストまで増えてしまうのが手痛いところです。 現在の建築コストからすると 2帖（＝1坪）分収納を増やせば、 1階部分であれば7〜80万円 2階部分だとしても5〜60万円ほど 建築コストが上がってしまいますからね。 （2階に収納を増やしても使い勝手が悪く、 増やした意味をなさない可能性が高いため どうせなら1階に増やそうとする方がほとんどではないでしょうか？） とはいえ、 現在の暮らしからすると収納不足は深刻な問題であり、 家を建てることによってその問題は完全に解決したい・・ そうお考えの方が多いと思うので、 今回は金銭的な負担を上げずに収納に困らない 家を建てるための知識をお伝えしていきたいと思います。 おはようございます。 相馬です。 この問題における弊社からの解決策は2つ。 1つは「平屋にすること」 あるいは平屋が無理な場合「子供部屋を1階につくること」 そしてもう１つは「壁面を有効活用すること」です。 ✔️平屋にしてコストは大丈夫なのか？ 平屋にすると全ての部屋と収納が1階になり、 上下移動の必要がなくなり 水平移動だけで全てが完結するため、 本来、自分の部屋に持っていって欲しい荷物が 面倒臭いからという理由で 1階に置きっ放しになるリスクがほぼゼロになります。 小さな子供たちはお母さんの近くでずっといるため、 リビングやキッチン周辺に子供たちの荷物が常に集まるし、 それらを毎日自分の部屋まで片付けに行けないですしね。 洋服に関しても2階の部屋に収納を作ったとて 自分の部屋を使うようになる思春期までは その収納に服が片付けられることはまずないでしょうし、 思春期になったとていつも着る服をいちいち持って上がったり 持っておりたりするのは面倒なため階段に置きっ放しになったり、 いつも使うものなどはリビング付近に散乱する可能性が 圧倒的に高いでしょうしね。 （自分が子供の時そうじゃありませんでした？） そんなわけで出来れば平屋にするか、 あるいは平屋が無理だとしても せめて子供部屋だけは1階につくることを推奨している というわけですね。 要は子供部屋を1階につくれば、 子供部屋の収納を持て余すことなく使えるし、 かつ、子供部屋そのものを子供たちの収納として使うことが出来、 結果、収納不足問題を解決しやすくなるというわけですね。 ただ、それは理解していただけたとしても そもそも平屋にするということ自体が 建築コストが上がってしまうのではないか？ という疑問があると思います。 この問題に関しては、階段がなくなることに加え、 なくてもいい廊下を限りなくゼロに出来ること、 かつ余分な部屋をつくる必要がなくなること、 （全ての部屋と収納が1階にあるからです） これらの合わせ技によって 2階建てと同等の費用もしくは、 2階建てより抑えながら建てることが出来るようになるため、 「平屋＝高い」という概念は 今すぐ頭の中から消去いただければと思います。 ✔️収納力は「床」ではなく「壁」 収納を増やすために床面積を広げると それに連動してコストが増えますが、 壁面積を増やすのは コストが増えるどころか逆にコストが下がります。 使える壁を増やすためには 「窓」の数を減らす必要があるからです。 そして、窓が減ればその分コストが落ちると同時に、 カーテンも数も減るためさらにコストが下がるという理屈ですね。 ただ、これを実現するためには 最小限の窓だけで家全体に光を届けられるように 窓の設計をしないといけません。 いや、その前に間取りの設計をしないといけません。 しかし、基本カーテンが必要ない家にすることが出来れば、 窓1つ１つからたっぷりと光が入ってくるようになるため、 光不足に備えて窓の数を増やす必要がなくなり、 自ずと壁量が増えることにつながります。 というわけなので、 「収納はたくさん欲しい！でもコストは抑えたい・・・」という方は、 ぜひこの2つの方法を実践していただければと思います。 それでは、、、 -
隠れた費用に要注意！
土地探しをするにあたり注意すべき点の１つが、 表示されている価格だけでは土地を買うことは出来ず、 土地によりけりで様々な費用が別途でかかるということです。 例えば、不動産会社が売主である場合 仲介手数料が必要ありませんが、 そうじゃない土地である場合、 基本（土地価格×3％＋6万円）×消費税 の仲介手数料が必要となります。 また、土地に水道が引き込まれていない場合、 道路から水道を引き込む費用が別途でかかると共に、 水道を管理している市町村に 水道加入金を支払わないといけません。 この他、隣地との境界費用や排水同意金といった費用が 別途で必要となってくるケースが多く、 要は土地購入に関しては、 土地代以外にかかる費用も把握することが大切で、 その上で土地購入に踏み切っていただきたいと考えています。 おはようございます。 相馬です。 とまあ、これが土地探しをする上で 抑えておきたい基本なのですが、 これを知っていないと 相場に比べて安く土地が買えたのに 蓋を開けてみると安くないどころか 逆に高くついてしまったという 最悪の事態を招く恐れがあります。 （ケース1） ✔️境界工事全やり直し・・・ 土地購入において最も気を付けた方がいい土地は 古い家が建っている土地です。 理由はいくつかあるのですが、 まず気を付けるべきところが境界です。 というのも、昔に建てられたブロックは そもそも基礎がない場合も多いし、 基礎があったとしても強度的に問題がある場合もあれば、 ブロックだけじゃなく 基礎から斜めに倒れてしまっている場合も多々あり、 これらは全て基礎工事からやり直さないといけないからです。 そして、そうなると 基礎工事だけでも１mあたり15,000円前後、 それ加えて上に積むブロック費用が１mあたり9,000円前後、 必要になってきます。 仮に、やり直さないといけない境界の長さが30mあるとして、 隣地の方が費用的に協力してくれず 仕方なく自分の敷地内で収まるように境界工事をするとしたら、 基礎工事だけで45万円、 ブロックまで積むとしたらさらに27万円、 これにブロックの解体費用に10万円、 合計で82万円も余分な工事が必要になってくるという感じです。 （土地が大きく距離が2倍になれば単純に工事代も2倍になります） （ケース2） ✔️水道のやり直し・・・ 続いて気を付けるべきところが水道の状況です。 元々家が建っていたからといって 必ず水道が引き込まれているかというとそうではないし、 仮に引き込まれていても水道管が細く 水圧に問題がある場合がほとんどだからです。 ゆえ、この調査も購入する前にしていただき、 その費用も予算計上しておいてください。 引き込み直しとなればそれだけで3〜40万円ぐらいかかるし、 それに加えて水道加入金が必要となってきますからね。 （ケース3） ✔️予期せぬ解体費用が・・・ そしてもう1つ気をつけておいた方がいいことが 解体工事です。 解体更地渡しという条件であれば 別段問題が生じることはありませんが、 現況渡しという契約条件である場合、 こちら側で解体工事をしなければいけません。 そしてこの場合、 家だけじゃなく境界ブロックも解体しないといけない、 鬱蒼と生い茂った草木を除去しないといけない、 家の中に残った家財道具を撤去しないといけない、 などの費用がかかってしまうことで、 思っていたより解体費用が嵩むことがあります。 また、鉄筋コンクリートや鉄骨の場合、 アスベストが材料に混入されているということが 後から発覚することもあるかもしれません。 そして、そうなるとその除去費用に とんでもない費用がかかってしまいます。 ゆえに、古い家がある土地を購入する場合に至っては、 これらを調査しこれらの費用も計上した上で 購入をご検討いただければと思います。 結果、全然割安じゃなかった・・・ むしろ割高で買ってしまった・・・ なんてことも珍しい話ではないので。 それでは、、、 -
カーテンがいらない利点
カーテンありきで間取りをつくると カーテン代が余分にかかると同時に 予定していた採光が取れないことから いざ暮らし出してみると 思っていたよりも家の中が薄暗くなります。 またカーテンを開けることが出来ない家は 採光の確保だけじゃなく 通風の確保も難しくなってしまうし、 カーテンやレールがあることによって 掃除にも一手間を要することになります。 窓が多くなれば窓の掃除箇所も増えるだけですしね。 （戸締りの心配も！） そんなわけで弊社では、 「コストカット」「採光・通風の安定」 「掃除の手間カット」が実現出来るよう カーテンありきで間取りをつくらないようにしているのですが、 その最大の利点は実は意外なところに潜んでいます。 おはようございます。 相馬です。 では、その利点とは何か？ それは”カーテンありきで間取りをつくらない” ”＝窓を最小限にすることが出来る”から生まれる利点です。 ✔️より高い耐震性を実現 窓の数が増えれば、その分耐震性を有する壁の量が減り、 窓の数が減れば、その分耐震性を有する壁の数が増えるため、 結果的により耐震性が高い住まいが出来上がります。 これに加えて、 平屋を基本としつつ「中庭」から採光を確保し 外周部につくる窓を最小化することで、 外周面の壁量の十分な確保と バランスのいい壁量配置が自然と出来るようになるので、 更なる高い耐震性を実現出来ます。 ✔️より良い快適性を実現 窓（サッシ・ガラス）の性能はここ数年でも著しく進歩したため 昔の家に比べると窓からの熱損失は小さくなったものの、 それでも断熱材が施工された壁に比べると 熱損失が大きいのは紛れもない事実です。 ゆえ、窓の数を減らすことは 必然的により高い室内の快適性確保に寄与します。 これに加えて空気の循環を妨げる原因となる 「廊下」や「階段」をなくすことが出来れば、 さらに冷暖房効果が高まり 更なる高い快適性をもたらしてくれます。 かつ、床面積の減少にも繋がり その分、建築費を圧縮することが出来るし、 そこに必要となる「窓」や「ドア」もなくすことが出来るため 更なる建築費の圧縮につながります。 ✔️部屋と収納が使いやすくなる おそらく「言われてみると確かに」 と思っていただけると思いますが、 窓を最小化すると壁の量が増えるので、 結果、部屋が使いやすくなるし 収納もより多くつくることが出来ます。 部屋の使いやすさに関しては、 窓が多かったり大きいと家具の配置が限定されてしまうし、 欲しい場所にコンセントがつくりにくくなったりするのに対し、 窓の数やサイズを最小化すればそのストレスが緩和されるからです。 収納に関しても使える壁の量が増えると その分収納がたくさんつくれるようになるのですが、 これも意外と知られていない事実です。 多くの方が「収納の多さ＝床面積の多さ」だと 思い込んでしまっていますからね。 そんなわけで壁量を増やすことによって コストをアップさせることなく より多く収納がつくれるようにしているというわけです。 いかがでしたでしょうか？ これら冒頭にお伝えした利点に加えて カーテンありきで間取りを考えないことによって 享受出来る大きな利点なので、 これから家を建てる方は参考にしていただけたらと思います。 そして、ただ聞くだけでは いまいちピンとこないなという方は、 よろしければこの理論を実現したモデルハウスを 一度見に来ていただければと思います。 それでは、、、 -
耐震とバランス
屋根には重たい瓦が乗っている上 ホールダウン金物によって 基礎と柱が緊結されていない昔の家は、 大きな地震が起こった時2階部分が真下に崩れ落ち、 それを原因として命を落とす可能性がかなり高いのですが、 屋根が軽量化されホールダウン金物が 標準的に設置されるようになってからは そのリスクが大幅に軽減されました。 とはいえ、 ここ最近の地震の傾向を見る限り 震度7クラスの大きな地震が1度だけ起こって終わりではなく、 2度3度と繰り返し起こっているし その後も3〜4クラスの余震が継続して起こっていることから、 より耐震に細心の注意払い対策を講じなければいけません。 おはようございます。 相馬です。 というわけで今回は、 高い耐震性を実現するために 知っておいていただきたいことについて お伝えしていきたいと思います。 ✔️平屋を基本で考える 間取りにもよるものの2階建てと平屋を比べると、 確実に2階建ての家の方が耐震性は低くなりやすいのは事実です。 1階には大空間がつくられるのに対し 2階は細々と区切られた個々の部屋がつくられるからです。 要するに、2階は柱や壁が多くなり重くなるのに対し、 その荷重を支える肝心の1階に柱や壁が少なくなってしまうのが 2階建ての難点だということですね。 その上、充分な採光を確保するために 1階部分には大きな窓を設置することから さらに柱や壁量が減ってしまいがちですしね。 ゆえに、平屋が建てられるのであれば 平屋にしていただくのがベストであると考えているのですが、 敷地にゆとりがなく2階建てしか建てられないとしたら 1階部分と2階部分の柱の位置は60％以上合わせること、 1階部分と2階部分の壁の位置は50％以上合わせること、 この2つをクリアすることを意識しつつ 間取りを考えていただければと思います。 ✔️重要なのはバランス そして、耐震を考える上で最も重要なのはバランスだと思います。 健康を維持するために摂取する食べ物のバランスが大事なように。 また食事と運動のバランスが大事なように。 例えば、家づくりでは 南からの直射光を取得することが大事であるという考え方がありますが、 これに固執し過ぎると確実に耐震性は低くなります。 直射光がたっぷり取れる南ばかりに開口が集中するのに対し、 直射光が全く取れない北には開口をほとんど設けず、 結果、南と北の壁量バランスが非常に悪くなるからです。 その上、 2階部分にベランダなんかを突き出して施工しようものなら、 壁がない南側に更なる負担がのしかかってくるわけですしね。 かつ、先程申し上げたように2階建ての場合、 上からの荷重に対しそれを受ける1階に柱や壁が少ないため そもそもバランスが悪いわけですしね。 ゆえ、単純に壁量を増やすことで帳尻を合わせるのではなく、 全体にバランスよく壁が配置されているかを確認しながら 間取りを考えていただければと思います。 ✔️「中庭」は耐震性が悪い？ 時折「中庭は耐震性が悪いからダメだ」 というお話をお伺いすることがありますが、 果たしてそうでしょうか？ 「中庭」をつくると確かに家の中の壁量は少なくなります。 しかし、採光を中庭から取れる分、 外周部からの採光が必要なくなるため 外周部に設ける窓を圧倒的に減らすことが出来ます。 結果、外周部に壁を多くつくることが出来るし、 東西南北四方にバランスよく壁を配置することが出来るようになります。 つまり、高い耐震性が実現出来るというわけです。 かつ、平屋にすれば上からの荷重も心配しなくていいし、 重量車両の通行による振動や台風時の強風などの影響も 最小限に抑えることが出来るし、 なにより耐震等級3を取得するのに 間取りに制限を受けることもほとんどありません。 というわけなので、 耐震に関しては等級や制震なども大事なことですが、 より強く長持ちする家にするためには バランスがいい建て方になっているかがそれ以上に大事であることを 頭の片隅に入れておいていただければと思います。 それでは、、、 -
住宅ローン選びとリスク対策
マイナス金利が解除された上、 インフレが慢性化しつつある現在は 更なる金利上昇の可能性がかなり高まってきていますが、 この状況の中あなたは変動と固定 どちらを選んだ方がいいとお考えでしょうか？ 現時点では、変動金利の場合0.7%前後、 固定金利の場合1.8%前後と その差が1.１%もありますからね。 おはようございます。 相馬です。 では、家づくりの総額を4000万円、 40年返済で全額借入れをすると仮定し比較した上で、 固定を選びたいとお考えの方はどうすればいいか？ そして、変動を選びたいとお考えの方はどうすればいいか？ についてお伝えしていきたいと思います。 ✔️固定を選びたい方 少々金利が高くても ずっと変わらない安心感を得たい方は 固定金利を選びたいとお考えだと思います。 この場合、返済額は116,962円となるため おそらく現在の家賃より大きく負担が 上がるのは間違いないと思います。 そして、これに加えて 賃貸の時にはいらなかった税金が必要になるし、 火災保険料も高くなるためさらに負担は上がります。 ゆえに、学資・医療を含めた 生命保険の見直しをしていただきつつ、 車にかける費用も最低限に抑えていただければと思います。 もちろん、出来れば 家づくりの予算を少しでも落とすのが 理想的であることは言うまでもありませんよね。 4000万円の予算を3700万円にするという風に。 ✔️変動を選びたい方 同条件で変動金利を選ぶ場合、 返済額は95,567円と 先程の固定に比べて21,395円も減少します。 ゆえに、固定を選ぶ場合より 幾分ゆとりは出来ることになるわけですが、 変動金利の場合、 金利が途中で変わるリスクがあるため そうなった時の返済負担に備えて 浮いた分は丸々貯蓄に回すようにしてください。 もちろん、固定金利を選ぶ方同様に 学資・医療を含めた生命保険も見直しつつ、 車にかける費用も最低限に抑えていただきながら。 変動金利は半年ごとに金利が見直されるものの 5年間は返済額が変わらないというルールと 5年後の返済額見直しの時点でも 125％以上にはならないというルールが存在するので たちどころに家計が厳しくなることはありません。 しかし、金利が上がれば元本の減りが遅くなり、 かつ未払い利息が積み上がっていくことになるので 生涯ローンに苦しめられる可能性が格段に高まります。 ゆえに、そのリスクヘッジのためにも とにかく繰上げ返済資金を貯めていく という意識を持つことがなにより大切だと思います。 以上、これから家を建てる方は 参考にしていただければと思います。 それでは、、、 -
ローンの有無とローンの取扱い
建築費の上昇に伴って 家づくりにかける予算を上げざるを得なくなったため、 現在は夫婦で収入合算をし 住宅ローンの借り入れをすることが ごく一般的になりつつありますが、 そうなればご夫婦そろって 信用情報が必要となってくるため、 家づくりに動き出す前にお互いの収入はもちろん 抱えているローンの返済状況を把握しておかないといけません。 現在は、携帯電話の機種代金が 基本分割払いになっているため、 誰もがローンを抱えた状態で暮らしているのですが、 住宅ローンの審査で重要なのは、 ローンを抱えていることではなく そのローンをキッチリ返済しているかだからです。 要は金額の大小にかかわらず 忘れることなく、遅れることなく、踏み倒すことなく、 真面目に支払っているかどうかを 銀行は審査で見るというわけですね。 ゆえに、まずはこの点からおさえていただければと思います。 （なんとなく心当たりがある場合は ご自身でC.I.CとJ.I.C.Cにアクセスし 自分の信用情報を取得していただければ、 ローンが借りられるかどうかが分かります） おはようございます。 相馬です。 では、返済履歴に決定的な傷がなく 住宅ローンが借りられるとして、 借入額はどのように決まるのかについて 続いてお伝えしていきたいと思います。 例えば、フラット35という 住宅金融支援機が取り扱っている全期間固定型住宅ローンの場合、 借入額の目処を算出するのに、 税込年収が400万円未満なのかそれ以上なのかで違ってきます。 400万円未満の場合、 年収の30％が年間支払限度額になるのに対し、 400万円以上となると 年収の35％が年間支払限度額になるため、 399万円と400万円で比べてみると 年間で20.3万円（月額だと1.7万円）も 返済可能だとみなされる額が違ってくるという感じですね。 そして、これを35年返済にて 現在のフラット35の金利（1.82%）で逆算してみると、 借入限度額は年収399万円の場合3097万円、 年収400万円の場合3622万円と 525万円も違ってくるということになります。 ゆえ、フラット35においては 年収が400万円以上か未満かで ずいぶんと条件が違ってくるということを覚えておいてください。 ✔️返済中のローンがある場合 続いて返済中のローンがある場合、 これはどのようにみなされるのかについて お伝えしていきたいと思います。 この返済中のローンに関しては、 住宅ローンを借りる上で完済するとしたら ローンがないものとしてみなされますが、 完済せずこれまで通り払っていくとしたら その返済額が毎月の返済可能額から 差し引かれることになります。 仮に、年収が400万円だとしたら 毎月の返済可能額はフラット35の場合だと 400万円×35％÷12ヶ月＝11.66万円となるのですが、 返済中のローンが3.66万円ありそれを完済しないとしたら、 返済可能額は8万円に減ってしまうというわけですね。 （11.66万円-3.66万円=8万円） そして、そこから逆算して金額が借入可能額となります。 35年返済、金利1.82%だと2483万円ということですね。 ゆえ、ローンがある場合は、 それを完済するかどうかも あらかじめ考えておいていただく方が スムーズに進んでいくかと思います。 先程の場合、借りたい金額が3500万円だとしたら 全て完済しないと満額借りることが出来ませんからね。 あるいは手元にある資金では どうしても完済出来ないのだとしたら、 奥さんにも名義に入ってもらって 収入合算して住宅ローンを借りるという手段を使うか、です。 家づくりの予算が上がってしまった現在、 このローン対策は割と多くの方についてまわる問題だと思うので、 スムーズに家づくりをしていただけるよう あらかじめ夫婦で腹を割って 金銭面の話し合いをしておいていただければと思います。 それでは、、、 -
数字マジックに踊らされない
住宅ローンの借入額は 1．返済額 2．金利 3．返済年数 この3つによって決まるので、 家づくりの予算設定とは この3つをどう組み合わせるかを 考えるということになります。 例えば毎月の返済額と返済年数が同じでも 変動金利を選ぶのか、はたまた固定金利を選ぶのかによって 借入額は大きく違ってきます。 毎月の返済額を10万円、 返済年数を35年で設定した場合、 仮に変動金利が0.7%だとしたら 借入額は3724万円となりますが、 1.8%の固定金利を選ぶとしたら、 借入額は3114万円となり、 同じ返済額でも610万円も 家づくりにかけられる予算が 減ってしまうことになりますからね。 おはようございます。 相馬です。 また、返済額と金利が同じでも 返済年数を変えるとこれまた借入額は大きく違ってきます。 毎月の返済額を10万円、 金利を固定型の1.8%で設定した場合、 35年返済だと借入額が3114万円ですが これを40年返済にまで延ばすと 借入額は3419万円となり、 5年返済を延ばすだけで 305万円多く借りることが出来ます。 あるいは、先程お伝えした0.7%の変動金利の場合、 35年返済だと3724万円だった借入額が 40年返済にすると4185万円にまでなる といった感じですね。 ここまでをまとめると 固定金利で35年返済にした場合と 変動金利で40年にした場合では、 1071万円も家づくりにかけられる予算が 違ってくるというわけです。 もちろん、これだけの金額が銀行の審査で通れば の話ではあるのですが、 仮に通るとして理想の家づくりを実現するためには これだけの予算が必要だとしたら、 そうせざるを得ない方も 決して少なくないのではないでしょうか。 ✔️数字マジックの結末 そして、建築費はもちろん土地代や外構費に至るまで ずいぶんと高くなってしまった現在は、 それでも予算が足りないという方もいらっしゃると思いますが、 そうなると返済額の見直しをせざるを得なくなります。 変動金利0.7%返済年数40年の場合、 返済額10万円を11万円にすると 借入額は4185万円から4604万円まで増えるし、 返済額を12万円にすると 借入額は5022万円まで増えるといった感じですね。 これは一見とんでもない数字のように 見えるかもしれませんが、 資金計画のやり方を間違えると、 いとも簡単にこれだけの総予算に膨れ上がってしまうのが 現在の家づくりの恐ろしいところです。 このリスクへの対応策もないまま家づくりをしてしまうと、 金利が上がると、あるいは収入が減ると、 たちどころに家を手放さざるを得なくなるかもしれないし、 そうはならなくてもローン返済だけで いっぱいになってしまうかもしれません。 収入が順調に増えない限り 出費が増える分貯蓄にお金を回す余力が 確実に小さくなってしまうため、 延々とお金の不安を抱えたまま 暮らし続けないといけなくなりますしね。 というわけで、この数字マジックに陥って 後から後悔しないためにも 絶対に資金計画を厳かにしないように していただければと思います。 それでは、、、 -
新・返済額の目安
家づくりで最初にすべきは 間違いなく「資金計画」です。 資金計画をすることによって初めて 銀行から調達しないといけない金額が明確に分かるし、 その金額が分かるからこそ 土地にかけられる予算や家にかけられる予算が明確になり、 それを基に動き出すことが出来るようになるからです。 ゆえ、家が欲しいと思った時は、 いきなり土地を探したりせず まずはご自身の「予算」を明確にすることから 始めていただければと思います。 とりわけ家に関しては、 「予算」という決まり事が明確になっていなければ、 いとも簡単に青天井のごとく予算が上がっていく 恐ろしい買い物ですからね。 住みたい地域、土地の広さ、家の広さ、家の仕様、他様々 予算アップの引き金となるトリガーが無数に存在しているからです。 おはようございます。 相馬です。 では今回は、資金計画について 少し詳しくお伝えしていきたいと思います。 資金計画で最初にすべきは 銀行からの借入額をいくらにするかを決めることです。 どんな買い物でも最初に「予算」を決めるのは ごく当たり前のことですからね。 では、借入額をどうやって決めるのか？ 借入額は 1.毎月の返済額をいくらにするか？ 2.金利がいくらか？ 3.返済期間を何年にするか？ この3つの要素によって決まるのですが、 現在は以前に比べて1の金額が大きく変化しました。 ✔️返済負担率の変化 現在のように建築価格が高くなかったコロナ前であれば、 基本ローンはご主人だけで組み ご主人の給料の手取り金額の4分の1くらいが理想、 3分の1くらいを上限に設定していたのですが、 建築費ももちろん、土地価格・外構費・家具代なども 以前に比べて高くなってしまった現在は、 これは不可能になりました。 仮にご主人の給料が月30万円の場合、 手取りがざっと24万円、 ゆえに返済額は理想が6万円で上限が8万円、 そこから金利1％、返済期間35年で逆算すると 借入額は2835万円が上限。 ゆえにこれに出せる自己資金を合わせた額が 家づくりの総予算だったという感じが、 現在は建築費だけでこの予算を超えてしまうこともあるし、 おそらく以前に比べて1000万円ほど予算が上がっているからです。 結果、その分 借入額を増やさざるを得ないわけですが、 そうなると単純に返済負担が3万円ほど高くなります。 あるいは返済期間を40年にすると2万円ほどの負担増なのですが、 手取り金額が変わらないまま負担だけが上がるのは 正直な話しんどいですよね。 これに加えて家を持つと 固定資産税や火災保険といった維持費もかかってくるし、 将来のメンテ費用も積み立てしていかないといけませんしね。 ✔️返済額の目安とリスクヘッジ ゆえに、現在はご主人の給料だけで住宅ローンを組むのではなく、 夫婦で収入合算しローンを組んでいただき 2人で返済してもらわざるを得ない というのが現実的な話ではないでしょうか。 仮にご主人の給料が30万円で手取りが24万円だとして、 奥さんの給料が20万円で手取りが16万円だとしたら、 合計手取り金額が40万円になるので、 その4分の1である10万円前後が 返済の目安になってくるといった感じですね。 とはいえ、この計画は 奥さんもずっと働き続けることが前提となってしまうため、 出産や育児を理由にフルで働けなくなるという リスクも想定しておかないといけないし、 あるいは怪我や病気によって収入が減るというリスクも 以前よりシビアに考えておく必要があります。 ゆえに、別の記事で何度も申し上げているように、 家を建てるタイミングでは、 いらない保険は解約しそれを「貯蓄」に回す、 そして家づくりへの負担も出来るだけ軽減し、 その分も「貯蓄 」に回す。 この2つを実行していただき 今後起こりうるリスクに 少しでも備えていただければと思います。 それでは、、、
