間取りとコストの相関関係

間取りとコストの相関関係


何に重きを置いて家づくりをするのかと、
それを実現するための手段は、「十人十色」だと思いますが、
住宅会社もまた何に重きを置いて
家づくりをしているのかと、
それを実現するための手段は「十社十色」です。

例えば、耐震に関する考え方一つをとっても、
耐震性をよくするということは、
共通言語ではあるものの、
それを実現するための手段は会社によって異なります。

また、快適な家をつくるということも、
共通言語ではあるものの、
それを実現するための手段は会社によって異なります。


おはようございます。
相馬です。

ということで今回は、
弊社の家づくりに対する考え方を
ダイジェスト的にお伝えしていきたいと思います。

まず、耐震に対する考え方としては、
「平屋」にすることをオススメしています。
平屋にすれば、上からの荷重が減り、
台風などの強風に打たれた時、
トラックなどの重量車両が通った時、
大きな地震が起こった時、
これら全ての振動による劣化を軽減出来るからです。

耐震等級3の取得時も、
2階建てのように間取りに制約が出にくいため、
自由な間取りを実現しやすいという
メリットもありますしね。

快適性に関しては、
「温熱環境」「プライバシー」「防犯性」「家事負担軽減」
の4つが重要なポイントとなりますが、
その全てを間取りで解決するのが弊社の基本的なスタンスです。

間取りで解決することが、
最も予算を抑えられる手段だからです。

「温熱環境」に関しては、
いい断熱材を使いつつも
空気の流れを遮断する廊下をほぼなくすこと、
そして、部屋数や部屋の広さを見直すことで
家をコンパクトにし、
冷暖房効率を高めるようにしています。

かつ、快適性を劣化させないために、
窓が減らせるような間取りづくりをしています。
窓がたくさんあると
一見明るく開放的な家になるような気がしますが、
実際のところは、家の壁が減るため耐震性は劣化するし、
断熱性能も悪くなってしまうからです。

というわけで、最小限の窓で
家全体に光が届けられるように
カーテンが必要のない窓と間取りづくりをすることによって
家の快適性を最大限に高めているというわけです。
プライバシー性の強化という点においても、です。

家が小さくなれば家の価格は安くなるし、
窓が少なくなれば家の価格は安くなるし、
カーテンがいらなければ家の価格は安くなるので、
コスト面でもメリットがありますしね。

防犯性に関しても、
間取りで解決することが出来れば、
その分、余分な出費が必要なくなります。

外から見ただけで、
間取りが分かる家にしなければ、
そもそも泥棒から狙われにくくなるし、
防犯対策のために、
シャッターや目隠しや植栽をする必要がなくなるし、
セコムやアルソックなどのセキュリティー対策を
する必要もなくなるからです。

家事負担の軽減に関しても、
間取りでその多くを解決することが出来ます。

例えば、寝室と子供部屋を2階につくれば、
自ずとリビングに荷物が集中し
片付けにくい家になってしまいますが、
平屋を基本とすれば、自ずとみんなが
自分の荷物を自分の部屋に持って行きやすくなります。

また、収納は離れた場所にあるよりも
近くにある方が使い勝手がいいと思いますが、
2階にたくさん収納をつくるより、
1階にたくさん収納があった方が、
圧倒的に片付けやすいのも明白なことです。

洗濯物を干しに行くにしても、
わざわざ2階に干しに行くよりは、
そのまま数歩歩いただけで干せた方が、
圧倒的に楽チンだとは思いませんか?
その方が取り込みや片付けするにしても、
圧倒的に楽チンなはずですしね。

このように弊社では、
長く住み続けていくことになるお家を、
より生活に密着した視点で
間取りを考えることによって、
余分な出費を増やさないようにしつつ、
家づくりをするようにしています。

そして、この話は、
家のイニシャルコストだけじゃなく、
後々のランニングコストにも影響してくるので、
次回は間取りとコストの相関関係
「ランニングコスト編」について
お伝えしていきたいと思います。

それでは、、、

株式会社相馬建築では随時、家づくり相談を行っております。

家づくりを始める前に失敗しない住宅ローンの選び方や
知っておいてほしいことや集めておくべき情報を
分かりやすくお伝えします!


ご相談はのご予約はお電話(0172-40-0237)
またはホームページからお問い合わせください。

http://www.soma-arc.jp/

「土地がある」にも種類がある

「土地がある」にも種類がある


仮に実家に家を建てることが出来る
土地があるとしたら、
そして、そこに住んでも、
そう不便じゃないとしたら、
新たに土地を購入するのではなく、
その土地を有効利用することを、
まず考えてみても
いいのではないでしょうか?

ましてや、資金計画をした結果、
土地を買うと確実にその後の暮らしが
しんどくなりそうだとしたら、
なおのことそうすべきじゃないかと
個人的には思っています。

土地購入費用が丸々浮くとしたら、
その分、別のことにお金を使うことが出来るからです。
子供の教育・進学資金とか、
趣味・レジャー・旅行費用といった費用に、です。

おはようございます。
相馬です。

まー、とは言っても、
親の近くで住むかどうかということは、
単純にお金だけの問題ではないと思うので、
無理なら無理で、割り切って
土地を買ってくださいね。

あくまで、買うか買わないかによって、
金銭的な負担が減るという話なので、
そうすることで、心理的な負担が
ズドンと増えちゃいそうな方は、
今回は軽くスルーしていただいても
いいかもしれません(汗)


どんな土地かで話は変わってくる

では今回は、
自分で土地を買わなくていいことを
前提として話を進めていきたいと思いますが、
とはいえ、土地の状況次第によっては、
そうする意味がない場合もあったりします。

例えば、そもそも実家の近くの土地を
親御さんがあなたのために購入してくれたとしたら、
こんなラッキーなことはありませんよね。

その上、水道は引き込まれているわ、
加入金も払わなくていいわ、
境界もちゃんとで出来ているわとかだと、
なおのこと言うことありません。
全くお金がいらないわけですからね。

他方、倉庫や古い家が建っている土地を
譲ってくれるとしたら、
まず、その建物を解体しないといけないし、
水道がそのまま使えないとしたら、
新たに引き込み直さないといけません。

また、境界が傾いているとか、
強度的に問題がある場合などは、
建て替えと同時にやり替えないといけません。

つまり、「土地を買わなくていい
=土地に全くお金がかからない」
というわけではないということなので、
手放しで喜ぶのではなく、
こういった付帯工事に、
多かれ少なかれお金がかかるということを
理解しておかないといけないというわけですね。

さらに、田舎の場合などは、
家を建てるために田んぼや畑といった農地を
譲ってくれる場合がありますが、
この場合は家を建てる敷地の広さに留意しないと
とんでもないことになってしまいます。

土地の造成費用は、
土地が広くなればなるほどより高くなるからです。
とりわけ高いのが残土処分です。
(農地の場合、表土をすきとって
別の種類の土を入れ直すため、
そのすきとった土の処分をしなければいけません)

また、残土処分費用だけじゃなく、
新たに入れる土も、
体積が増せば増すほど
高くなるのは当たり前だし、
土地の面積が広がれば、
それに伴って隣地との境に新設する
境界壁も長くなってしまうため、
その費用もより高くなってしまいます。
(最後の外構工事費用も、
土地が広いほど高くなってしまいます)

この他、農地の場合は、
水道が敷地に引き込まれてないため、
100%水道引込工事をしないといけないし、
農地を宅地に変えるためには、
農地転用申請という許可申請を
県や市に行わないといけないため、
その許可申請費用も別途で必要となります。

そして、これらを合わせると、
近くの土地を買うのと変わらないか、
あるいは、買った方が安いなんてことも
十分あり得るというわけなんですよね。

このように単純に土地があると言っても、
その土地がどんな状況なのかによって、
かかる費用が大きく違ってくるので、
そういった隠れた費用も
忘れず予算計上しするようにしてくださいね。

そして、その上で、
家にかける予算を決めていただければと思います。


それでは、、、

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バブル予算で考えていませんか?

バブル予算で考えていませんか?

おはようございます。
相馬です。


さて今回は、
家づくりの方向性と、
お金(予算)の関係について
お伝えしていきたいと思います。
あくまで私の個人的な意見ですが、
しばしお付き合いいただければと思います。

私の意見では、
ご夫婦の職業や収入によるものの
家は奥さんの収入をあてにするのではなく、
ご主人の給料で払える範囲内で建てるのがベストです。

また、その際でもボーナス払いは使わずに、
ベタローンで払える範囲内の
予算に抑えるべきです。

というのも、
今回のコロナウイルスのような
不測の事態が起こった時、
パートやアルバイトで働いている方は
真っ先に仕事を失う可能性が高く、
そうなれば奥さんの収入を
あてにしつつ家を建てている方は、
窮地に追い込まれてしまうからです。

また、企業の業績が落ち込んだ場合、
確実にボーナスがカットされ、
この場合も一気に生活が苦しくなってしまうからです。

では、一体どれくらいの予算で
家づくりをすればいいのか
という話になるのですが、
僕は、返済金額の上限が、
毎月の手取り金額の30%だと考えています。

仮に手取りが25万円だとしたら、
返済の上限が7.5万円だし、
手取り金額が20万円だとしたら、
返済の上限が6万円だということですね。

本音で言うと、
僕はこれを超えるのは
まあまあ危険だと思っているので、
これを大幅に超える返済金額を
提示してくる住宅会社があった場合は、
その根拠をお聞きした方がいいと思います。

それはさておき、
では、これくらいの返済金額で家を建てる場合、
一体どれくらいの予算になるのでしょうか?

まず、毎月の返済金額が7.5万円だとしたら、
銀行から借り入れ出来る金額は、
35年ローンで大体2650万円で、
30年ローンで大体2300万円です。

また、毎月の返済金額が6万円だとしたら、
銀行から借り入れ出来る金額は、
35年ローンで大体2100万円で、
30年ローンで大体1850万円です。

そして、この金額に
それぞれ自己資金を足した金額が、
家づくりにかけるべき予算である
ということになるのですが、
そう考えると、
現実はなかなか厳しいものですよね?

自己資金の有無で方向性は変わる

ぶっちゃけ家づくりは、
自己資金の有無とその度合いによって、
方向性がものすごく変わってきます。

例えば、銀行から2650万円借入しても問題なくて、
かつ、自己資金が500万~1000万円ほどある方なら、
それなりに立地にこだわって土地を買って
家を建てることが出来ますが、
銀行から借り入れしていい金額が2100万円で
かつ自己資金がゼロである方の場合、
土地を買って家を建てるのは
現実的な話じゃなくなってしまいます。

それゆえ、まずは資金計画によって
どうすべきかの方向性を
よく考えることが大事だし、
可能であれば、後者の場合、
土地を買わないという選択肢が
最も望ましいことは言うまでもありません。

とはいえ、土地がなければ、
土地から買わざるを得ないのですが、
この場合、土地にかける予算と
家にかける予算の両方を、
かなりシビアに考えなければいけません。

つまり、住む場所や土地の広さ、
そして家の広さなどが限定されてくる
というわけですね。

ちょっと極端な例を
出してしまいましたが、
僕は、ほとんどの方が、
どちらかというと前者というよりは
後者に近いんじゃないかなと思うので、
これから家を建てようとお考えの方は、
将来をかなりシビアに見積もりつつ
家づくりをしていただければと思います。

そして、土地にかける予算や家にかける予算を、
市場の当たり前に左右されることなく、
自分の予算に照らし合わせつつ
真剣に考えるようにしてください。

建てた後に予算の失敗に気付いても、
100%取り返しがつかないのが
家づくりの一番怖いところですから。


それでは、、、

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見落としがちな隠れ費用

見落としがちな隠れ費用
あなたが平屋を建てたいとしたら、
でも少しでも予算を抑えながら
建てたいとお考えだとしたら、
A:坪単価15万円の60坪の土地
B:坪単価5万円だけど120坪ある土地
どちらも立地的に申し分ない場合、
この2つのどちらを選ぶでしょうか?


おはようございます。
相馬です。


さて今回は、
土地の隠れた経費について
お伝えしていきたいと思います。

土地の隠れた経費は
家の予算を大きく狂わせるし、
その後の暮らしにも響いてくる
可能性もあるので、
ぜひ覚えておいてください。

この場合、
Aなら土地代に900万円、
Bなら土地代に600万円、
ということになるのですが、
土地は土地代だけで買えるものではなく、
土地ごとに完成度にムラがあり、
その穴を埋めるために
その土地に応じて
様々な工事が必要となります。

例えば、Aの土地は給排水のための費用や、
境界のための費用が発生しないのに対し、
Bの土地は給排水のための費用も、
境界のための費用も発生するとしたら、
状況は違ってきますよね?

仮に、水道を敷地に引き込むために、
約50万円別途で必要となり、
かつ、境界をつくるために、
約100万円別途で必要となるとしたら、
600万円の土地代に150万円が
上乗せになってしまうことになります。

また、60坪の土地に平屋を建てる場合、
外構工事は90万円もあれば出来ますが、
120坪となると、土地の余白が
60坪も増えることになるため、
その分、工事費用がかさみ、
さらに150万円ぐらい外構工事費用が
高くなってしまうかもしれません。

となると、トータルコストで考えると
どちらの土地を買っても、
かかる費用はトントンということになります。

900万円+90万円=990万円
600万円+50万円+100万円+240万円=990万円

という感じです。


ランニングコストと維持管理にも目を向ける

そして、もう一歩踏み込んで
考えていただきたいのが、
ずっと維持していくためのコストです。

まず、土地を持つと必要となるのが
固定資産税ですが、
固定資産税は200平方メートル(約60坪)までと、
それ以上とでは税金が倍違ってきます。

200平方メートルまでは、
土地の評価が6分の1になるのに対し、
それを超えると3分の1になってしまうからです。

そしてこの結果、
一生余分な税金を払っていかざるを
得なくなってしまいます。

仮に毎年20,000円
固定資産税が高くなってしまうとして、
今後60年生きるとしたら、
合計120万円高くなるということですね。

また、土地を広く買ってしまうと、
その分土地の維持管理にも
手間がかかることになります。

草抜きが大変なことはもちろんのこと、
お金をかけて外構工事をすればするほど、
そのメンテに手間もかかれば、
物によったらお金もかかることに
なるかもしれませんからね。

いかがですか?

分かりやすく説明させていただくために、
だいぶ極端な例にしてしまいましたが
要は、土地は
目に見えている費用だけで考えるのではなく、
目に見えない費用にも目を向けることが大切だ
ということなんですよね。

ということで、
住もうと思っている地域が田舎で、
そもそも広い土地しかない場合は
仕方ありませんが、
そうじゃない場合は、
こういった点にも注意しながら
土地選びをしてくださいね!


それでは、、、

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コストを下げつつ保険を充実させる方法

コストを下げつつ保険を充実させる方法
地球温暖化の影響によって、
昨今、自然災害による被害が
日本各地で増えています。

そして、それに伴って
大手損害保険会社が来年度より
保険料を大幅に値上げすることになったし、
夏の豪雨による河川氾濫によって、
自治体のハザードマップに連動して
保険料が決められるようになったのですが、
今後も、ますます火災保険料は
値上がりしていくのではないでしょうか?

よほど急激に地球温暖化に
歯止めがかからない限りは、です。


おはようございます。
相馬です。


さて今回は、
家を建てると必ず加入しなければいけない
火災保険についてお伝えしていきますね。

これからの家づくりでは、
保証を充実させつつも
保険料を抑える工夫が、
欠かせないポイントになるので、
ぜひ参考にしてもらえたらと思います。


T構造 vs H構造

建物の構造は、大きく分けると
耐火(T)構造と非耐火(H)構造の
2つになるのですが、
どちらの構造になるかによって、
火災保険料は大きく異なります。

イメージ的には、
非耐火構造を100とするならば、
耐火構造は40という感じですね。
つまり耐火は非耐火の60%オフってことです。

それゆえ、火災保険料を抑えるためには
絶対に耐火構造にすべきなのですが、
基本的に非耐火構造である木造住宅を
耐火にするためには、
「省令準耐火構造」という
仕様にしなければいけません。

また、火災保険料は
補償の範囲によっても差異が生じます。
水災まで網羅するか否か、
建物だけじゃなく家財まで網羅するか否か、
といったところですね。

もちろん、近年の状況を踏まえると、
たとえ水災の心配がない地域でも、
水災補償を外すことは出来ないし、
それと同時に、家財まで補償の範囲を
広げておいた方がいいような気がするので、
そうなれば、なおのこと
火災保険の負担を減らすためにも、
耐火構造にしておくことが
必要不可欠なのではないでしょうか?


地震保険料にも影響する

さらに、いつ起こってもおかしくない
地震に関しても、
保険をかけておきたい
という方も多いと思いますが、
この地震保険に関しても、
耐火と非耐火とでは、
火災保険同様に価格に大きな開きがあります。

それゆえ、絶対に耐火構造にすべきだし、
地震保険も火災保険同様に
建物本体だけじゃなく
家財まで入ることが出来るので、
耐火にすることで、
大きな負担にならないのであれば、
そこまで網羅しておいても
いいかもしれません。
(建物より家財の方が、
保険がおりやすいと言われているからです)

この他、地震保険に関しては、
耐震等級によっても割引率が違ってくるので、
その点も考慮すれば、
なおのこと保険料を
抑えることが出来るようになります。

これからのことを考えると、
損害保険は、出来るだけ
充実させておいた方がいいのですが、
とはいえ、そうすることによって予算を圧迫し、
保険貧乏になってしまったのでは元も子もありません。

ですから、保険料が安くなる工夫をしつつ、
家計の負担にならないように、
今後に備えていっていただければと思います。

保険も一生必要なランニングコストだし、
あくまで、日々の暮らしと
気持ちにゆとりがあることが前提ですから。


それでは、、、

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住宅ローンの経費について

住宅ローンの経費について

住宅ローンには
変動金利と固定金利がありますが、
いずれを選ぶのかによって
最初にかかる手数料が大きく異なります。

また、固定金利の中には
住宅金融支援機構のフラット35
という商品があるのですが、
この商品と銀行の固定金利商品とでは
経費の見方が異なるので、
その点にも注意しながら
資金計画をしないといけません。


おはようございます。
相馬です。

さて今回は、
変動金利と固定金利では異なる
住宅ローン経費について
お伝えしていきたいと思います。

変動金利を選ぶ場合、
最初にかかる手数料は
保証会社に支払う事務手数料と
ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)
に貼る収入印紙代だけです。
(保証料という経費もかかるのですが、
基本、この費用は金利に上乗せとなります)

つまり、具体的には
税別で3~5万円ぐらいの
保証会社事務手数料と、
2万円の収入印紙代がかかる
という感じですね。

一方、固定金利の場合、
保証会社事務手数料と収入印紙代に加えて
税別で借り入れ金額の2%の
融資手数料がかかるようになります。
(銀行によって多少の差異はあります)

つまり、固定金利を選ぶ場合は、
変動金利よりも余分に経費がかかるので、
その分、土地や家にかける予算を減らすか、
あるいは、家づくりの総予算を増やすか、
のいずれかを選択しなければいけない
というわけですね。

あくまで銀行で
住宅ローンを借りようとお考えの方は、
ここまで知っておいていただければ
十分だと思いますが、補足としては、
銀行で住宅ローンを借りる場合は
最初に融資を実行した時から、
利息の支払いが発生するので、
家が完成するまでは、
家賃の支払いと利息の支払いが重なる
ということも理解しておいてください。


フラット35の必要経費

では、ここからは
フラット35で必要となる経費について
お伝えしていきます。

まずフラット35の場合、
融資手数料とローンの契約書に貼る
収入印紙代は必要となりますが、
保証会社にまつわる経費が一切かかりません。

つまり保証会社事務手数料も必要なければ、
金利に上乗せとなる保証料も
必要ないということですね。

ただ、フラット35の場合、
これらとは別に、
「つなぎ融資の手数料」と
「つなぎ融資の金利」という
経費がかかることになります。

というのも、フラット35の場合、
住宅金融支援機構から
融資が実行されるのが、
家が完成してからとなるため、
それまでに必要となる費用は、
(土地代、着工金、中間金です)
窓口となる金融機関が
立替融資するようになっているからです。

この結果、フラット35の場合は、
銀行でお金を借りた時のように
家賃を支払いながら
利息を支払う必要はなくなるのですが、
つなぎ融資の手数料と金利の合計額を、
フラット35の融資実行時に
(家が完成した時)
まとめて差し引かれるようになるので、
これらも、他の経費とともに、
予算計上しておく必要があるんですよね。

そこそこの費用が必要となるので、
(25万円~35万円ぐらいかな?)
資金計画の時にこの経費を計上し忘れていると、
後から予算が狂って
大変なことになってしまいますからね。

なので、フラット35を選ぶ場合は、
この経費を忘れず
予算計上していただければと思います。

そして、家づくりの経費は、
1つ1つの項目が、
それなりに大きな金額となるので、
見落としがないように、
細心の注意を払いながら
資金計画をしてください。

それでは、、、

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家づくりのよくある失敗について

家づくりのよくある失敗について

家は一生に一回しか建てないものだし、
年齢や状況に応じて住み方も変化するので、
どれだけ熟考して建てたとしても、
何かしら後から「こうしておけば良かった」とか
「あーしておけば良かった」といった
後悔が出てくるものです。

しかし、そんな中でも
僕が絶対にあってはいけないと思うことが、
金銭的なミスによる後悔です。

家の返済は、家計の中で
最も長期で大きな固定費となるため、
ミスってしまうと長期に渡って
ダメージを喰らい続けてしまうからです。

具体的には、
貯蓄や投資が出来なくなってしまうことで、
子供の進学の選択肢を狭めてしまう、
家のメンテが出来なくなってしまう、
老後貧乏に陥ってしまう、
ずっと不安を抱えながら暮らしていくことになる、
という感じでしょうか・・・

おはようございます。
相馬です。


さて、今回は取り返しがつかない
家づくりの失策をしないために、
知っておいていただきたいことについて
お伝えしていきたいと思います。

では、そういった状況を引き起こす
一番の原因は一番何なのでしょうか?
それは、


「真っ先に土地を探してしまうこと」


です。つまり資金計画によって
使っていい土地の予算を
まだ出してないにもかかわらず、
先に土地を探しちゃうってことですね。

これをやっちゃうと、
まーほぼ確実に土地にこんもりと
予算をつぎ込んじゃいます。

例えば、無理なく毎月払っていけそうな金額が
7万円だとしたら、
35年でローンを組んだ場合
借りられる金額は2500万円になります。

そして、これに自己資金を足した金額が
家づくりの総予算になるので、
仮に自己資金が500万円あったとしたら、
総予算は3000万円ってことになりますよね?

でも、じゃあ3000万円を
丸々土地と家につぎ込めるかっていうと
そんなことはなく、家を持つためには
いろんな経費がかかってくるので、
ここからこれらを差し引くと、
大体2750万円ぐらいが土地、家、庭に
かけられる予算ってことになるんですよね。

で、ここで家と庭に
2000万円ぐらいはかかりそうだなーと仮定すると、
土地にかけられる予算は
750万円ってことになるのですが、
実は、土地を買う場合、
さらにいろんな経費がかかってくるので、
この場合、土地にかけられる実質予算は、
650万円~700万円ってことになります。

つまり、ホントは、
650万円~700万円ぐらいで
土地を探さないといけないってことですね。

なのに、そんなことも分からないまま
土地を探してしまうと、
とんでもない金額の土地を買ってきてしまいます。

仮に、土地代だけで1200万円もする
土地を買ってきてしまったら一体どうなるでしょうか?

この場合、600万円ぐらい
家づくりの予算が上がってしまいますよね?
となると、ざっと毎月2万円ほど、
返済金額が上がってしまいます。

あるいは、それがキツイ場合、
毎月の負担を落とすためだけに、
金利が安い変動金利を選んでしまいます。
そして、後々金利が上がり一気に返済金額が増え、
にっちもさっちもいかなくなってしまいます。

いずれの場合も、
たちどころにやっていけなくなるような
レベルではないものの、
確実に、ずっと先行きに不安を抱えながら
暮らすことになってしまいます。

なので、家を建てようと思った時、
いきなりから土地探しを始めないように
気をつけてくださいね。

まずは資金計画から始める。
これを肝に銘じておいてください!
それでは、、、

(追伸)
でも、資金計画のやり方を
間違えちゃうと結局一緒なので、
この点にも注意してくださいねー!
予算を増やそうとする資金計画には要注意です!!

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目に見えるお金と見えないお金

目に見えるお金と見えないお金

おはようございます。
相馬です。

さて、今回も前回に引き続き
土地選びのことについて
お伝えしていきたいと思います。

土地を買う時、
ネットや雑誌、広告などに記載された
金額を参考にしながら
土地探しをされると思いますが、
土地によって潜んでいる
目に見えない費用が違ってくるので、
この点に注意しなければいけません。

例えば、土地の価格が相場より
割安だったとしても、
そこには古い家が建っていて、
それを解体する費用を買主が
負担しなければいけないかもしれませんし、
かつ、家が建っていたからといって
水道をそのまま使えるとは限らず、
水道を引き込み直さないといけないことも
当たり前のようにあります。

また、隣地との境界がない場合などは、
購入を機に新設した方がいいでしょうし、
あるいは、あっても構造が弱い場合などは、
それを一旦壊して
再度つくらざるを得なかったりします。

結果、想定していなかった
費用がたくさん発生し、
「結局、全然この土地安くないやん!」
ってことになりかねないのですが、
農地に家を建てる場合は、
宅地とは比較にならないぐらい
土地代以外の費用がたくさん掛かるので、
より細心の注意をしていただく必要があります。

農地の場合の注意点

農地に家を建てる場合、
土地を造成しないといけないのですが、
この場合、以下の費用が必要となります。

1.境界擁壁工事
2.土の入れ替え工事
3.土の入れ替えに伴う残土処分
4.水道引込工事
5.水道加入金
6.排水負担金
7.農地転用申請
(必要な場合は、農振除外申請)

まず境界の擁壁工事ですが、
この費用は擁壁をどれくらいの長さするのかと、
どれくらいの高さにするのかによって違ってきます。

つまり、土地が広くなればなるほど
擁壁が長くなり価格は高くなるし、
地面が道路より高くなればなるほど
擁壁に高さが必要となり価格は高くなる、
ということですね。

続いて、土の入れ替え工事ですが、
この費用も、擁壁同様
土地が広くなればなるほど高くなるし、
地面が高くなればなるほど高くなります。

土地の面積が増えれば、スキ取って
処分しなければいけない土の量が増えるし、
そうなれば残土処分量も増えるからです。
そして、この残土処分費用が、
けっこうバカにならなかったりします。

また、地面が高くなれば、
その分スキ取った土の上に足す
土の量も増えてしまいますよね。

水道の引き込みに関しては、
土地が接する道路に水道本管がある場合は、
引き込み工事と加入金を合わせても、
50万円もあれば出来るのですが、
農地の場合、近くに家がなかったりすると、
そもそも前面道路に水道本管がないことがあり、
そうなれば遠くから水道を
引っ張ってこないといけなくなり、
途方もない費用が必要となるかもしれません。

なので、そもそも水道本管が
前面道路に通っているかどうかを
事前に調べておく必要があるし、
同時に、排水先があるかも
調べておく必要があります。

さらなる目に見えない費用

とまあ、農地は、
親から無料で譲ってもらえたり、
あるいは、新たに購入する場合でも、
土地の価格は超割安ではあるものの、
宅地にするための費用がけっこう掛かるので、
この点をあらかじめ理解しておくことが大切です。

また、農地の場合は、
造成費用に多額の費用が掛かるだけじゃなく、
庭の工事費用も高くなりやすいということも、
理解しておくことが大切です。

というのも、農地の場合
土地の面積がどうしても
大きくなってしまいやすいため、
工事面積が大きくなると同時に、
境界も長くなってしまうからです。

また、建物に囲まれてないがゆえに
家の中が丸見えになりやすい場合が多く、
そうなれば目隠しなどの工事が必要となり、
さらに工事費用がかさみやすいからです。

このように土地は
目に見える土地代という金額だけじゃなく、
目に見えないこういった工事費用がたくさんあります。

そして、それらに思っている以上に
費用がかかってしまい、
家の予算を圧迫してしまうこともあれば、
家づくりの予算が膨らんでしまい、
ローンにしわ寄せがきてしまうことも、
決して少なくありません。

ですから、土地を選ぶ時には、
目に見えない費用のことまで、
不動産屋さんや建築屋さんに
確認することを忘れないように
していただければと思います。

かつ、土地を広くし過ぎないように
気を付けていただければと思います。

それでは、、、

株式会社相馬建築では随時、家づくり相談を行っております。

家づくりを始める前に失敗しない住宅ローンの選び方や
知っておいてほしいことや集めておくべき情報を
分かりやすくお伝えします!


ご相談はのご予約はお電話(0172-40-0237)
またはホームページからお問い合わせください。

http://www.soma-arc.jp/

見るべき土地のポイント(お金編)

見るべき土地のポイント(お金編)

おはようございます。
相馬です。

さて、今回は、
土地を見る時に注意すべき点について
お伝えしていきたいと思います。

同じ地域でも、
不動産屋さんが新たに造成した分譲地と、
そうじゃない土地では、
幾分、価格に開きがあります。

もちろん、新規分譲地の方が、
割高に価格が設定されているわけですが、
その理由は、家を建てるにあたって
必要なものが全て整っているからです。

例えば新規分譲地の場合、
敷地が接する前面道路は
市の認定となっているのが当たり前ですが、
そうじゃない土地の場合、
前面道路が必ずしも
市の認定道路になっているとは限りません。

また、新規分譲地の場合、
隣との境界が明確になっているのが
当たり前ですが、
そうじゃない土地の場合、
境界が不明確なこともあれば、
境界そのものが存在してないこともあるし、
仮に境界壁があったとしても、
構造が悪い場合(傾いている場合)は、
一旦壊して新たにつくらないと
いけない場合もあります。

そして、境界の工事をするとなれば、
それなりに高額な費用が
発生することになります。
(境界が不明確な場合は、
売主側の負担で境界確定をした上で、
買主に引き渡すのが一般的なので、
費用が発生することは基本ありません)

さらに、新規分譲地の場合、
給排水のことを心配する必要も一切ありませんが、
そうじゃない土地の場合、
水道が敷地に引き込まれていないこともあれば、
仮に引き込まれていたとしても、
水道管の太さが現在の基準に
満ちてないこともあります。

そして、そうなれば、
前面道路から水道を
敷地に引き込む工事が必要になるため、
そのための工事費用が
別途で発生することになります。

また、最悪なのは、
前面道路に水道管がない場合や、
あったとしても分岐してはいけない場合です。

この場合、より遠くにある水道管から
水道を引っ張ってこないといけないのですが、
そうなれば、その工事に
桁違いの費用が必要になることがあり、
せっかく土地を安く買えたとしても、
かえって割高になってしまうことも
決して珍しいことではありません。

排水に関しても、
新規分譲地の場合は
何の心配もする必要がありませんが、
そうじゃない土地の場合、
購入前にチェックしておく必要があります。

というのも、排水先がなければ
そもそも家を建てることが出来ないし、
あったとしても、
水利組合が管理している水路に流すとなれば、
維持管理のための費用が発生するし、
また、道路をまたいで排水を流すとなれば、
工事費用が割り増しになったりするからです。

このように境界や給排水のことは、
新規分譲地の場合、
全く心配することはありませんが、
そうじゃない土地の場合は
整っていないこともあるので、
事前に調べておく必要があるし、
かつ、工事が発生するのであれば、
その概算金額も把握しておく必要があります。

そうしないと、かえって
高い買い物になってしまう可能性だって、
充分あり得る話だからです。

ということで、
土地を選ぶ際は、ただ単に
土地の価格だけを見て判断するのではなく、
それに付随して発生しそうな工事と、
その金額も考慮しながら
判断していただければと思います。

とはいえ、
それでもこういった土地は、
新規分譲地よりも
割安で手に入れやすいのは確かなので、
個人的にはオススメなんですけどね!


それでは、、、

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固定金利でやってしまいがちな失敗

固定金利でやってしまいがちな失敗

固定金利の負の特徴は、
変動金利よりも金利が高いこと、
そして、変動金利よりも
初期手数料が余分にかかることです。

つまり、固定金利を選べば
必然的に借入額は減ってしまうし、
かつ、初期手数料が余分にかかる分、
さらに家づくりの予算が減ってしまうため、
変動金利に比べて、
土地や家の予算を削らざるを得ない、
というわけですね。


おはようございます。
相馬です。

では、今回は、
前回の変動金利の真逆商品である
固定金利についてお伝えしていきたいと思います。

固定金利には、
先程のような負の特徴がある一方で、
ずっと金利が変わらない安心感が正の特徴なのですが、
この固定金利を選ぶ時には、
注意しておかないといけないポイントが1つあります。


借りていい金額と借りられる金額

それは、借り過ぎてしまわないということです。
では、詳しくご説明していきますね。

民間の銀行で住宅ローンを借りる場合、
借りることが出来る金額の目安は、
年収の5~6倍だと言われています。

年収400万円の方の場合、
2000万円~2400万円ぐらいが
目安だということですね。

となると、35年返済ベースで考えると、
毎月の返済は6万円~7万円くらいになるのですが、
これくらいの返済比率なら、
そこそこ、ゆとりを持って暮らしていけそうですよね?
ボーナスなしで考えた場合、
この返済金額なら毎月の手取りの25%前後でしょからね。

つまり、銀行で住宅ローンを借りるとしたら、
単独債務で借り入れする場合は、
そもそも借り過ぎてしまうようなことは
ないというわけですね。

(夫婦で収入合算する場合は年収が増えるため、
借り過ぎてしまう場合があるので要注意です!)

他方、固定金利の代表的な商品である
住宅金融支援機構が取り扱う
フラット35という住宅ローンでは、
民間の銀行では考えられないぐらいの
金額を借りることが出来ます。

年収ベースで考えると、
年収の9~10倍近くという感じです。

例えば、年収300万円の方の場合、
民間の銀行では1500万円~1800万円が
借り入れの目安となるのですが、
フラット35の場合だと、
2700万円~3000万円近く借り入れすることが出来ます。

となると、
毎月の返済は8万円~9万円になるのですが、
年収300万円の方の毎月の手取り金額は、
おそらく20万円に満たないでしょうから、
相当厳しいどころか、
やっていけないぐらいのレベルなのではないでしょうか?

結果、もちろん奥さんは、
問答無用でずっと働き続けないといけないし、
たとえ、ガッツリ働いたとしても、
ずっとゆとりのある暮らしを
していくことは出来ないでしょう。

(奥さんの年収が1000万円ぐらい
あるなら、また話は違ってきますが・・)

フラット35を選択すれば、
借り過ぎてしまう可能性が高くなるどころか、
確実に借り過ぎてしまいます。
そして、後から首が回らなくなり、
やがて、家を手放さなくてはいけなくなります。

さて、あなたは、
自分自身がこんな未来を迎えるとしたら、
どうお考えになるでしょうか?

「こんなことありえない!」
そう思われた方もいらっしゃると思います。

しかし、家づくりというのは、
あなたが想像しているよりも、
多くのお金が必要となるものです。

そして、その大部分を銀行から
資金調達しないといけないのだとしたら、
こうなってしまう可能性が
決して低いわけではありません。

なので、家を建てる時は、
借りていい金額と借りられる金額の違いを
理解しておくことと、
家づくりというのは、
その現実的な予算の範囲内でしなければいけない
ということを知っておいていただければと思います。


それでは、、、

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家づくりを始める前に失敗しない住宅ローンの選び方や
知っておいてほしいことや集めておくべき情報を
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